2ºC Chișinău
Miercuri 12 decembrie 2018

Prima Casă a alimentat cererea. Ce se întâmplă pe piața imobiliară a Moldovei

La sfârșitul lunii martie, guvernul a lansat programul de creditare a familiilor tinere Prima Casă. Apoi au apărut Prima Casă 2 și 3 — pentru funcționarii de stat și pentru familiile cu copii. NM a discutat cu agenți imobiliari și cu antreprenori, pentru a clarifica situația de pe piața imobiliară și pentru a înțelege, cum aceasta a fost influențată de programele guvernamentale de creditare ipotecară preferențială. Potrivit experților, influența există: cererea pentru locuințe a crescut, însă prețurile nu s-au schimbat și indici ale creșterilor sau micșorărilor lor nu sunt.

Câte locuințe au fost deja cumpărate în programul Prima Casă

Potrivit datelor pentru luna noiembrie ale Organizației pentru Dezvoltarea Întreprinderilor Mici și Mijlocii (ODIMM), în cadrul Programului Prima Casă, băncile au acordat 810 credite. Prețul mediu al locuințelor procurate este de 552 mii de lei (sursă: allmoldova.com).

Cele mai multe locuințe au fost procurate în Chișinău — 473 de apartamente, Bălți — 108, Cahul — 26, Ungheni — 14, Comrat și Ialoveni — câte 8, Edineț — 7, Criuleni, Drochia și Florești — câte 6, Fălești, Anenii Noi și Orhei — câte 5, iar celelalte 58 de locuințe au fost procurate în alte localități.

NM i-a solicitat Ministerului Finanțelor informații despre locuințele procurate în cadrul programului Prima Casă, însă la momentul publicării materiaelului, nu am primit niciun răspuns.

Reamintim că participanți ai programului Prima Casă pot deveni cetățenii Moldovei în vârstă de până la 45 de ani, care sunt angajați oficial. În acest program, statul participă doar ca garant al creditului oferit de bancă, însă el garantează doar 50 la sută din suma creditului. Suma-limită anuală a garanțiilor de stat din acest program și volumul finanțelor necesare pentru aceasta vor fi stabilite anual. În acest an, suma garanțiilor de stat constituie 1 miliard de lei.

Pentru a participa la acest program, este suficientă achitarea primei rate în mărime de 10%, rata dobânzii creditului este un pic mai mică decât cea de pe piață — aproximativ 6-7%.

Programul Prima Casă 2, lansat două luni mai târziu după primul, este prevăzut pentru funcționarii de stat. Statul compensează o jumătate din prețul apartamentelor pe care le vor procura participanții acestui program. Programul Prima Casă 3 este pentru familiile cu copii. Statul achită 10 la sută din prețul locuinței familiilor cu un copil, 25% — celor cu doi copii, 50% — celor cu trei copii. Pentru familiile care au patru și mai mulți copii statul va plăti întreaga sumă a creditului, familia urmând să achite dar ratele dobânzii creditului.

Care a fost impactul asupra pieței imobiliare

Interlocutorii NM din mediul agenților imobiliari și al antreprenorilor susțin că după lansarea Prima Casă, cererea pentru locuințe într-adevăr a crescut. «Programul Prima Casă a influențat, desigur, asupra pieței. Nu am o părere prea bună despre guvernare, însă acest program, datorită reducerii primei rate și a diferitelor înlesniri, a oferit posibilitatea de a procura o locuință celor care până la aceasta nu aveau nicio șansă», a spus pentru NM directorul agenției imobiliare Nika Imobil Petru Oleinic.

Potrivit afirmațiilor sale, prețurile nu s-au schimbat. «În ultimii doi ani, prețurile sunt stabile — ele nu scad, dar nici nu cresc. Dacă mai devreme apartamentele erau procurate în mare parte din banii migranților muncitori, în prezent, a apărut cererea internă: apartamentele sunt procurate în condiții de ipotecă de către localnici», a spus agentul, menționând că prețul a rămas neschimbat în euro, însă în lei, datorită întăririi valutei naționale, s-a micșorat.

Expertul a precizat că din cauza cererii mari, practic, s-au vândut apartamente în blocurile noi care au fost date în exploatare, însă oferta de pe piață este în continuare mai mare decât cererea. În prezent, prețul mediu al unui metru pătrat al locuințelor din Chișinău este de aproximativ 500-550 de euro. «Undeva e mai ieftin, undeva — mai scump: sunt și cu 400 de euro, dar sunt și cu 600-700 de euro. Localizarea și sectorul nu prea influențează asupra prețului, dar sunt zone defavorizate — Otovasca, strada Muncești, satul Codru. La fel, costă mai ieftin apartamentele cu patru camere», a spus Oleinic.

Și directorul companiei de construcții Exfactor Vladimir Tonu a spus pentru NM că prețurile de pe piață nu s-au modificat, deși cererea a crescut. «Prin intermediul Prima Casă, noi am vândut vreo 20 de apartamente. Este un plus mare pentru noi. Credem că în anul viitor, situația ar putea fi mai bună», a spus Tonu.

El a mai menționat că prețul mediu pentru un metru pătrat în blocurile construite de compania sa este de 600 de euro, dar sunt solicitate blocurile care deja au fost date în exploatare. «Oamenii doresc să fie siguri că, din banii lor, vor obține apartamente. Noi nu avem o statistică despre numărul de locuințe care sunt cumpărate, plata fiind achitată integral și câte prin ipotecă sau în rate. Cel mai adesea, oamenii preferă să răscumpere apartamentele în decurs de 2,5-3 ani», a precizat Tonu.

Despre varietatea prețurilor, în funcție de sectorul capitalei, a vorbit pentru NM Sergiu Dobândă, specialist imobiliar de la Acces Imobil, care, la fel, a menționat că «după doi ani de cădere, prețurile la imobile s-au stabilizat». Potrivit lui, nu se poate afirma că vreun sector al capitalei se bucură de o cerere deosebită: «Cei care s-au obișnuit să trăiască la Ciocana, doresc să trăiască la Ciocana, iar cei care s-au obișnuit la Buiucani, doresc să rămână acolo. În Centru, prețurile sunt un pic mai mari, dar, în general, sunt apropiate. Într-un bloc nou, un metru pătrat costă 500-650 de euro», a mai spus Dobândă.

Prețurile locuințelor de pe piața secundară sunt dictate în special de planificare. «Din blocurile din panouri prefabricate de beton, cele mai solicitate sunt cele din seria 143 și „seria moldovenească“, iar apartamentele din blocurile de coteleț sunt mai solicitate decât cele din clădirile de tipul „Hrușciov“. Aici este dificil să fie stabilit un preț mediu pentru un metru pătrat», a remarcat Dobândă.

El a adăugat că în afară de Prima Casă, situația de pe piața imobiliară a fost influențată și de micșorarea impozitului pe venit de la 18% până la 12%, datorită acestui fapt fiind redusă și baza de impozitare — de la 50% din costul locuinței până la 20%. «De facto, impozitul constituie 2,4 la sută din costul locuinței. Acest lucru a dus la faptul că întocmind actele de vânzare-cumpărare, oamenii au început să prezinte costul real al locuințelor și nu cel cadastral (de obicei, acesta este cu mult mai mic. — NM). Și aceasta e bine, deoarece în Prima Casă este necear să fie indicat prețul real al locuinței», a explicat Dobândă.

Petru Oleinic a accentuat că datorită micșorării impozitelor, a crescut numărul de tranzacții, participanții cărora prezintă costul real al locuinței. «Situația anterioară era o frână pentru Prima Casă. Nu toți doreau să prezinte adevăratul cost al apartamentului», a spus expertul.

Prognoze

Experții nu văd eventuale motive pentru creșterea prețurilor în viitor. «Nu există niciun fel de indicii pentru creșterea prețurilor. Pentru că oamenii continuă să plece din țară, oferta este destul de mare, puterea de cumpărare, chiar dacă există, nu este nelimitată. Numărul de studenți este în scădere, ei sunt angajatorii principali și deja nu mai e atât de rentabil să cumperi un apartament pentru a-l da cu chirie», a precizat Oleinic.

Vladimir tonu, la rândul său, consideră că în anul viitor, cererea pentru apartamente va crește și mai mult, însă acest lucru nu va influența prețurile. «Noi vom avea mai puține proiecte [de construcție a blocurilor locative], pentru că acum nu sunt locuri bune. Cred că prețurile vor fi stabile — nu există indicii pentru creșteri, dar nici pentru scăderi — sinecostul este mare, nu mai are unde să cadă. Dacă sinecostul unui metru pătrat este de 400 de euro, iar noi vindem cu 600 de euro, după achitarea impozitelor, recuperarea investițiilor este foarte mică, mai ales comparativ cu România sau Ucraina, unde adaosul este de 100% din sinecost», a concluzionat directorul Exfactor Grup.

 

Autor: Nicolai Paholinitchi

Партнерские ссылки