Четверг 22 июня 2017
$ 18.2968 20.4283

Преимущественное право. Как власти собираются улучшить защиту собственности граждан

В министерстве юстиции заканчивают работу над проектом поправок в Гражданский кодекс, которые должны улучшить защиту имущественных прав граждан. В частности, речь идет о новых законодательных нормах, которые обезопасят граждан от потери собственности и денег при покупке квартир в строящемся доме или автомобилей в лизинг.

Над проектом поправок в Гражданский кодекс более трех лет работали судьи, адвокаты,  нотариусы, представители министерства юстиции и академических кругов. Перед рабочей группой стояла задача усовершенствовать частное право: уменьшить противоречия и дублирование в законодательстве, объединив законы, регламентирующие одну и ту же область, выстроить их в одну систему, чтобы избежать противоречащих друг другу судебных решений по гражданским делам.

В министерстве юстиции NM рассказали, что законопроект находится на финальной стадии подготовки. «Сейчас мы обсуждаем документ и вносим поправки, предложенные во время общественных слушаний по проекту», — сказала представитель минюста Ольга Демченко.

Земля вместо воздуха

О готовящихся изменениях подробно рассказал NM адвокат, преподаватель Госуниверситета Октавиан Казак, который входил в рабочую группу. Изменения, в частности, касаются защиты граждан, покупающих квартиры в строящихся домах. «Сейчас застройщик арендует участок земли и начинает заключать с людьми инвестиционные договоры. Проблема в том, что дом строится, но инвестору фактически ничего не принадлежит», —  отметил Казак. Сегодня у инвестора есть только право требования, согласно которому по завершении строительства дома ему передадут в собственность квартиру, а если дом не завершат, инвестору не достанется ничего.

Предложенные поправки меняют эту ситуацию, заменяя инвестиционные договоры договорами купли-продажи. «Люди сразу станут собственниками квартир, но заранее будут оговорены условия этого: покупатель обязуется вовремя выплачивать взносы. Кроме того, покупатель получит не только право собственности на квартиру, но когда дом достроят, он получит также долю здания и земли», — пояснил юрист.

Он отметил, что сегодня граждане «фактически покупают воздух», ведь застройщики сначала продают квартиры, а потом идут за недостающими для строительства деньгами в банки и устанавливают ипотеку на землю и строящееся здание. Затем, если компания-застройщик объявляет о несостоятельности, земля и здание переходят в распоряжение банка вместе с квартирами инвесторов. «Граждане в такой ситуации просто кредиторы, у них нет никакого права на недвижимость, а суды принимают решение в пользу банков, у которых ипотека», — сказал Казак.

Рабочая группа предложила при строительстве жилого дома создавать кондоминиум, сразу присваивать квартирам кадастровые номера и заключать с покупателями договоры купли-продажи. «В таких условиях у покупателя будет право собственности на долю в здании и землю, а также право собственности на свою квартиру, и застройщик не сможет отдать в залог банку все здание», — пояснил юрист.

Он обратил внимание на то, что застройщикам будет необходимо получить право собственности на землю или право застройки, которое будет временным. По его словам, сегодня многие застройщики пользуются хитрой формой покупки земли, которая позволяет им получать в собственность земельные участки по сниженной цене. «Многие фирмы берут землю в аренду, строят на ней что-то, и цена земли после этого снижается до 10-90% от нормативной только потому, что там уже стоит частное здание», — пояснил эксперт.

Безопасный лизинг

Изменения коснутся и закона «О лизинге». Сейчас граждане, которые собираются купить автомобиль в лизинг, не застрахованы от риска остаться без денег и без автомобиля, если просрочат платеж. Несмотря на то, что многие лизинговые компании работают открыто и честно со своими клиентами, есть и такие, которые используют неточности законодательства для собственной выгоды.

«Вы хотите купить автомобиль в лизинг, заключаете договор на 36 платежей, исправно платите 35 раз, а последний транш по каким-то причинам не перечисляете. Тогда лизинговая компания забирает у вас авто, продает его, оставляет себе деньги, а потом еще подает на вас в суд, чтобы получить 36-ой платеж», — пояснил Казак.

За рубежом, отметил он, покупая автомобиль в лизинг, ты приращиваешь капитал, и если лизинговая компания забирает автомобиль и продает его, себе компания оставляет только ту часть денег, которую не смог заплатить клиент, и возвращает ему все остальное. Такие же правила, добавил эксперт, хотят законодательно ввести и в Молдове.
«Сейчас закон не предусматривает никакой защиты потребителя, суды обычно решают, что есть договор и его условия надо выполнять, и человек остается без автомобиля, хотя почти за него расплатился», — отметил Казак.

Еще одни изменения в Гражданском кодекс могут коснуться передачи права собственности. Согласно действующему законодательству, собственность на любое движимое имущество начинается тогда, когда передается право владения этим имуществом.

«Многие продают автомобили по доверенностям, и смена собственника не регистрируется в государственном реестре транспорта CRIS Registru. Из-за этого юридическая ситуация не совпадает с записями в реестре», — отметил юрист. Поэтому, пояснил он, если продавец задолжал кому-то, на его автомобиль, проданный по доверенности, могут наложить арест просто потому, что судебные исполнители не располагают информацией о продаже транспортного средства по доверенности. «Мы хотим, чтобы государственный реестр транспорта юридически работал по тому же принципу, что реестр недвижимого имущества: чтобы право собственности передавалось после регистрации сделки», - пояснил Казак.

Траст

Поправки в Гражданский кодекс предполагают также введение системы трастов или доверительной собственности. Трастом называется договоренность, по которой одно лицо покупает имущество, но не пользуется им как полный собственник, а управляет им в пользу третьих лиц — бенефициаров траста.

Например, при покупке недвижимости покупатель передает нотариусу деньги в траст, и до тех пор, пока сделка не будет полностью завершена и зарегистрирована, продавец не может получить деньги. Эту услугу граждане смогут использовать по желанию, но в Европе все крупные сделки заключаются именно так.

«Почему это должен быть траст? У нотариусов тоже бывают проблемы, на них могут подать в суд, чтобы взыскать убытки, а убытки будут взыскивать со счета нотариуса. Траст — это изолированные деньги, это особое имущество, эти деньги только формально принадлежат нотариусу. Что бы ни случилось с покупателем или продавцом, деньги остаются в стороне от личных проблем нотариуса или одной из сторон сделки», — объяснил Октавиан Казак.

Сейчас молдавские банки предоставляют похожую услугу, которая называется ESCROW, гарантом в этой ситуации выступает банк, а не нотариус. Однако, по словам Казака, из-за отсутствии должного правового регулирования этот аналог траста не позволяет изолировать деньги клиента.

«Например, если бы такую гарантию предоставил Banca de Economii, который сейчас ликвидируется, эти деньги ушли бы , потому что юридически — это деньги банка, а люди, воспользовавшиеся услугой ESCROW — кредиторы. Они годами вынуждены ждать получения своих денег. Но если эти деньги изолируют, они не подпадают под процедуру несостоятельности, и их выплатят в любой момент», — объяснил юрист.

Траст также можно использовать при оформлении завещания, это позволит назначать предварительного наследника, например, сына, и последующего наследника – например, внука, даже если он еще не родился. Гражданин указывает в завещании, что часть наследства может использовать сын, но другую часть —  только внук. Сын не сможет потратить эти средства или продать активы, которые находятся в трасте.

Как пояснил Казак, трасты при этом не смогут стать способом спрятать имущество от кредиторов. Если человек создаст траст и сам же будет бенефициаром этих денег, их можно будет взыскать. Если будет доказано, что траст был использован для ухода от кредиторов, например, человек создал его уже после того, как перестал выплачивать деньги по кредитам, кредиторы смогут эти деньги взыскать, как и подаренное имущество.

Трасты будут фиксировать в реестре залогов движимого или недвижимого имущества, поэтому кредиторы и госорганы будут знать, какое имущество в трасте. «Мы будем знать, что у человека есть дом, но он в трасте, значит, мы на него не можем рассчитывать. Это транспарентный подход», — пояснил Казак.

Александра Батанова