В Молдове пересмотрели кадастровую стоимость более 6 млн объектов недвижимости. И опубликовали карту с обновленной стоимостью жилья. NM рассказывает, зачем переоценили жилье, насколько выросла его официальная стоимость, можно ли ее оспорить, и каким теперь будет налог на недвижимость.
На этой неделе Агентство геодезии, картографии и кадастра (AGCC) совместно с Государственным учреждением «Кадастр недвижимого имущества» (IPCBI) завершили оценку и переоценку 6 млн объектов недвижимости и начали публичные консультации. Предыдущую оценку проводили с 2004 по 2011 год.
Как сообщили в Кадастре, работали по двум направлениям:
— оценка объектов, у которых ранее не было официальной стоимости, например, дома в сельской местности и сельскохозяйственные земли;
— переоценка квартир и индивидуальных домов в городах, гаражей, а также коммерческой и промышленной недвижимости. Это обеспечило справедливую и актуальную базу данных для всех категорий собственности.
Общественные консультации продлятся до конца апреля. За это время владельцы могут убедиться, что технические параметры (наличие инженерных сетей, площадь жилья и т.п) соответствуют реальному положению дел, и могут оспорить любые несоответствия.
Новая кадастровая стоимость жилья вступит в силу 1 января 2027 года.
Что это значит для граждан?
Как отмечается в совместном пресс-релизе двух ведомств, переоценка недвижимости приведет к нескольким важным последствиям для граждан и местных властей.
Граждане смогут осуществлять «безопасные сделки на основе стоимости недвижимости, соответствующей рыночной реальности»; а также «смогут продавать, передавать по наследству и покупать недвижимость по справедливой стоимости».
Кроме того, кадастровая стоимость станет ближе к рыночной цене, а это снизит риск дополнительного налогообложения.
Пояснение: сейчас при первичной продаже недвижимости, если рыночная стоимость выше кадастровой, необходимо заплатить налог на прирост капитала. Например, вы получили в наследство дом, кадастровая стоимость которого 100 тыс. леев, а продали его за 300 тыс. леев. Налоговое законодательство трактует это так, что вы получили доход 200 тыс. леев. С этой суммы взимается 6% налога на прирост капитала.
Также, как отметили в ведомствах, переоценка приведет к более справедливому налогообложению. «Реальная стоимость обеспечивает корректный налог на недвижимость: граждане не будут платить больше положенного или, наоборот, не окажутся недооцененными по сравнению с другими», — пояснили в ведомствах.
Налог на недвижимость, отметим, собирают местные власти, и эти средства поступают в местные бюджеты. Размер налога устанавливается не как фиксированная сумма, а как процент от кадастровой стоимости.
Как проверить, сколько будет стоить ваше жилье?
Для этого запустили специальный сайт. На нем можно найти на карте ваш дом или квартиру и посмотреть их стоимость.
Актуальную стоимость жилья также можно посмотреть онлайн, найдя объект на карте на сайте кадастра. Кроме того, стоимость можно проверить в мобильном кабинете или приложении EVO, а также в документах на недвижимость.
Как происходит оценка недвижимости?
Как пояснили NM в AGCC, на оценку недвижимости влияют технические характеристики здания: его возраст, строительные материалы, крыша. В случае квартир также учитывают этажность и наличие коммуникаций, например газа или санузла внутри квартиры. В общежитиях, например, санузлы расположены вне объекта недвижимости.
Влияют и данные о рыночных транзакциях. Как следует из правительственного регламента, при оценке используют данные о сделках купли-продажи недвижимости, аренде, объявления с онлайн-платформ, а также информация местных органов власти, банков и компаний, специализирующихся на оценке недвижимости.
Как рассказала NM начальник управления оценки имущества AGCC Надежда Жосану, Кишинев разделен на стоимостные зоны, и стоимость жилья зависит от расположения объекта в той или иной зоне. Для многоквартирных домов выделели 18 стоимостных зон, а для частных — 24.
Почему кадастровая стоимость все равно ниже рыночной?
Примечательно, что в Кишиневе, как выяснил корреспондент NM, после переоценки стоимость квартир в многоквартирных домах выросла в 2,5–3,5 раза, но все равно остается ниже рыночной. Например, двухкомнатная квартира во вторичном фонде после переоценки стоит 850 тыс. – 1 млн леев, тогда как на сайтах объявлений такие квартиры продают примерно за 1,5–2 млн леев (€75–100 тыс.).
Как пояснила NM Надежда Жосану, это расхождение связано с тем, что для всей страны в случае квартир в многоэтажных домах учитывали рыночные цены 2022 года, а в случае домов или квартир на земле — 2023 года. Между тем цены на недвижимость значительно выросли в 2024 году.
В других городах рост кадастровой стоимости тоже был значительным.
Почему дома разного возраста стоят примерно одинаково?
Корреспондент NM заметил еще один тренд: на кадастровую стоимость жилья незначительно влияет возраст здания. Например, в случае типовых многоэтажных домов, расположенных неподалеку друг от друга, разница в кадастровой стоимости может быть минимальной, хотя возраст зданий отличается на 10–20 лет.
Более того, кадастровая стоимость жилья в старом фонде и в новостройках сопоставима.
Как пояснили NM в AGCC, оценка недвижимости учитывает год постройки. «Однако, если дома относятся к одному типу конструкции, расположены в одной стоимостной зоне и у них сходные технические характеристики, влияние возраста может быть умеренным, вследствие чего расчетная стоимость оказывается близкой. При этом при разработке модели оценки было установлено, что характеристика “материал стен” не оказывает существенного влияния на стоимость, за исключением материала “автоклавный ячеистый бетон (BCA)”, который учитывается в расчетах», — сообщили в ведомстве.
Там также отметили, что для оценки жилья применяют единую модель без разделения на первичный фонд и вторичный фонд. «Вместе с тем в расчетах учитывают возраст здания, что позволяет отразить различия между объектами в рамках одной модели. Индивидуальные особенности конкретного жилья, такие как уровень отделки, качество ремонта или коммерческая привлекательность, в рамках массовой оценки не учитывают, поэтому значения для вторичного жилья и новостроек могут быть сопоставимыми», — пояснили в AGCC.
Можно ли оспорить новую стоимость, если не согласен с ней?
Да, такая возможность есть прямо на сайте, где можно посмотреть новую стоимость жилья.
Опасаться обратного результата — например того, что кадастровую стоимость еще больше увеличат, если вы просите ее уменьшить, — не стоит. Однако, как пояснили в AGCC, для пересмотра стоимости необходимо, чтобы жалобы подали не менее 25% собственников жилья в одной стоимостной зоне.
При этом в случае пересмотра стоимости власти будут ориентироваться на цены квартир 2022 года и домов 2023 года.
Что говорят эксперты?
Экономический эксперт IDIS Viitorul Вячеслав Ионицэ считает переоценку недвижимости положительным шагом. «Даже перепись населения показала, что по факту в Молдове количество недвижимости на 200–300 тыс. объектов больше, чем значится в Кадастре», — отметил Ионицэ.
По его мнению, хотя одной из целей переоценки является повышение налоговых сборов, это вовсе не означает автоматического роста поступлений. «Налог утверждают местные власти, исходя из своих предпочтений. Раньше из-за отсутствия актуальной оценки они повышали процентную ставку, чтобы хоть что-то собирать», — пояснил эксперт.
Он допустил, что в некоторых случаях местные власти могут даже снизить налоговую ставку. «Кроме того, ситуация становится более справедливой: раньше владельцы нового жилья платили более высокий налог, а рядом собственники жилья со старой оценкой — значительно меньше», — отметил Ионицэ.
Исполнительный директор Конгресса местных публичных властей Молдовы (CALM) Виорел Фурдуй тоже отметил важность переоценки недвижимости. «Долгое время ставки местных налогов находились в руках центральных властей. Думаю, поэтому мы опоздали минимум на 20 лет. Это очень сильно влияло на доходы местных бюджетов и, как следствие, на развитие городов и сел», — отметил Фурдуй.
Он пояснил, что во всех странах налог на недвижимость — один из ключевых доходов местных бюджетов и напрямую влияет на развитие инфраструктуры. Отвечая на вопрос NM о том, как местные власти будут подходить к налоговым ставкам, он сказал, что подходы будут разными. «Все будет зависеть от конкретной ситуации в селе или городе, а также от контакта населения с местными властями и их возможности обсуждать с жителями, как использовать этот инструмент для развития инфраструктуры», — заключил эксперт.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал @newsmakerlive. Там оперативно появляется все, что важно знать прямо сейчас о Молдове и регионе.
Хотите поддержать то, что мы делаем?
Вы можете внести вклад в качественную журналистику, поддержав нас единоразово через систему E-commerce от банка maib или оформить ежемесячную подписку на Patreon! Так вы станете частью изменения Молдовы к лучшему. Благодаря вашей поддержке мы сможем реализовывать еще больше новых и важных проектов и оставаться независимыми. Независимо от того, как вы нас поддержите, вы получите небольшой подарок. Переходите по ссылке, чтобы стать нашим соучастником. Это не сложно и даже приятно.
Поддержи NewsMaker!
