В Кишиневе — рекордный рост цен на недвижимость, жилье доступно без первого взноса, а власти хотят зарегулировать работу риелторов. Что происходит на рынке квартир, и что будет дальше? Будут ли цены на квартиры в Кишиневе еще расти или наоборот нас ждет обвал? Сколько зарабатывают риелторы в Молдове, и почему их все не любят? На эти и другие вопросы в интервью Николаю Пахольницкому ответил специалист агентства недвижимости Acces Imobil Виктор Черноморченко в рамках проекта «Есть вопросы».

«Надо не просто строить квартиры, а развивать город»

Что сейчас с ценами на квартиры и продажами?

У нас сейчас средняя стоимость одного квадратного метра квартир в Кишиневе — €1 720. Мы закончили 2024 год с €1 540 за квадратный метр. Для нас это был исторический рекорд. Сейчас у нас уже новый. Мы видели, что рынок недвижимости еще немного прирос в этом году, за первые три месяца, а последние два месяца рынок уже не растет, цена идет по какой-то прямой, скажем так. Это потому, что рынок был перегрет. У нас за первые три месяца, по статистике с кадастра, спад уже — минус 30 % по сделкам по сравнению с тем же периодом 2024 года. Нужно дождаться данных по второму кварталу — и тогда уже будет понятно, куда будет идти рынок. Если будет точно так же, то до конца этого года у нас будет, наверное, коррекция цен.

Будет спад?

Ну да, если не будут идти продажи, то да. И собственники, которые выходят на рынок, если захотят реально продать свою квартиру, должны ставить реальную цену, а не очень завышенную, как у нас было в прошлом году. Потому что в прошлом году был нестандартный рынок, было очень мало квартир в продаже. Появилась программа Prima Casa Plus — продавалось все до €120 000 (программа позволяет взять ипотеку на сумму до 2,5 млн леев без первого взноса — NM). Собственники просто ставили такую цену, какую хотели, и находились покупатели.

А сейчас ваши коллеги что-то продают?

Продажи сейчас идут, но нет такого ажиотажа. Сейчас тоже есть покупатели, но они не готовы входить на рынок и реально покупать. Они просто смотрят, что будет. У нас по-любому спрос выше, чем предложение — где-то на 30 %. Люди хотят из районов переезжать в Кишинев, потому что здесь есть инфраструктура, самые высокие зарплаты и тому подобное. Люди все равно хотят приезжать в Кишинев, но не готовы платить такие деньги за жилье. Сейчас либо будет больше спрос на рынке, либо как-то пойдут инвестиции в этот сектор, связанные с нашим путем евроинтеграции. У нас поднимется и зарплата, и тому подобное, и рынок начнет по-другому работать.

Сейчас люди ходят, смотрят, но покупают, только если им «горит»?

Да. То есть, если нужно срочно покупать — человек покупает. Потому что мы видим, что даже через ипотеку: если за последние восемь лет доля ипотек была где-то 30–35 %, то сейчас это уже 60 %. Люди не покупают больше за кэш. Это уже не так доступно.

Например, в Германии 90–95 % всех сделок — только через кредит, потому что там реально очень дорого, и человек не может купить иначе. А у нас до сих пор это было: €50–70 тыс. — не проблема. Потому что у нас всегда есть приток людей из районов, которые приходят с деньгами в Кишинев. Там они продают что-то в районах и переезжают в Кишинев. Либо наша диаспора, которая каждый год инвестирует в недвижимость.

Самый популярный вопрос — когда заходишь в соцсети. За что платить такие деньги: квартира во вторичке в Кишиневе €100 тыс.? За что?

За то, что нет больше квартир. У нас очень маленькое предложение. Если бы у нас был хороший план по развитию Кишинева, если бы у нас реально строилось качественно, развивался город, а не так, как у нас строилось до сих пор — точечно. И это усугубляло нашу инфраструктуру, пробки, которые мы видим, и тому подобное. Даже сейчас в случаях, когда строится что-то вне Кишинева — там нужны дополнительные инвестиции, нужен план развития инфраструктуры.

Потому что у нас у всех есть ощущение, что в последнее время строилось очень много жилья. Но если посмотреть статистику за последние три года — 2022–2024, у нас сдано в эксплуатацию только 10,5 тыс. квартир. А за три года до этого — 2019–2021 — сдалось 22,7 тыс. квартир, то есть в два раза больше. По моим ощущениям, нам нужно еще плюс 30 тыс. квартир, чтобы у нас больше не было таких вопросов — почему такая цена — и чтобы люди жили комфортно. Но это надо строить не только в самом Кишиневе, нужно развивать город.

Есть, например, Дурлешты, где много новостроек. И там есть предложение — причем в новостройке, — но, по моим ощущениям, спрос не такой большой, как в Кишиневе.
Потому что люди еще не готовы покупать в том районе, хотя там тоже продается жилье. Все продается. Просто работа и все остальное — в центре. Мы не должны просто строить квартиры на окраине, мы должны там развивать инфраструктуру: и парк, и школу, и офисы, и тому подобное. Люди захотят потом там жить, потому что все будет новое. Зачем ему ехать в центр час по пробкам, если все есть на месте? Но это не просто квартиры надо строить, а развивать реально город. Это совсем другое решение проблемы.

«Все, что в 10–15 километрах от Кишинева — очень востребовано»

Какие районы города сейчас самые дорогие, самые востребованные?

Самые дорогие — сектор Центр. Это топ-топ. На втором месте — Рышкановка. Это район, который очень близко к центру, он окружен парками, инфраструктурой, и там мало жилья есть в продаже. Все хотят пешком дойти до социальных благ — это практически топ на первом месте.
Еще большой спрос есть на главных улицах секторов (Дачия, Алба-Юлия, Мирча чел Бэтрын, Московский проспект — NM), там цены выше на 10–20 %, чем в других квартирах в этих же районах. Но и Ботаника, и Чеканы — если смотреть по новым бульварам — там тоже есть большой спрос, цена даже выше, чем в других районах.

А непродаваемые локации — это что? Где низкая цена, что тяжело продается?

Это у нас всегда Старая Почта и ул. Мунчештская (Ботаника — NM). Там инфраструктура развивается не так быстро, как хотелось бы.

Вы говорили про расширение города как вариант развития отрасли. Это же, скорее всего, речь идет о пригородах. Насколько сейчас востребованы пригороды, какие?

Пригороды очень востребованы. Там люди строят очень много домов, но опять же — там нет инфраструктуры. Ты можешь построить дом за 200, 300, 400 тыс. евро, но у тебя нет дороги или нет канализации. Вот поэтому, если мы хотим, чтобы люди шли еще больше в пригороды, нужно строить эти дороги, делать всю инфраструктуру. Потому что люди идут и сами за свои деньги проводят канализацию, воду, газ — все сами за свои деньги тянут в этих местах. Поэтому, если мы хотим, чтобы люди шли туда, нужно как-то с этим помогать.

А среди пригородов что сейчас востребовано у людей?

Та же Думбрава, Яловены — это уже не пригород, но очень близко к нам. Те же Ставчены. Все, что близко — на 10–15 километров [от Кишинева] — это все очень востребовано.

А люди, когда выбирают, смотрят на близость Кишинева или на внутреннюю инфраструктуру в этих городах?

Молдаване, когда приезжают из других городов — они инвестируют где-то в пригородах, где поближе. Люди выбирают так, чтобы не нужно было весь город проезжать, когда нужно, например, в пятницу уезжать — чтобы не ехать через весь город.

«Зарплаты в строительстве в Молдове уже плюс-минус как в Европе»

Один из факторов, который называют риелторы, — что очень сильно подорожали стройматериалы за последние годы. Насколько это обоснованно?

Сейчас строить намного дороже, чем было пять лет назад. И речь не только про стройматериалы, но и про рабочую силу. Когда началась война в Украине, многие строительные компании перебрались в Румынию. Здесь остались какие-то бригады, но все равно — некому строить, и люди уже хотят большие деньги за работу на стройке.

Это сколько?

€1 000–€2 000 в месяц — это квалифицированная рабочая сила. Зарплаты плюс-минус уже как в Европе. Мы видим, что строительные компании начинают привозить людей из Пакистана, Узбекистана, Турции. Плюс к этому — уже не так много строительных площадок, нет земли, где строить. Когда ты на все это смотришь, а риски большие — и строительная компания, конечно, хочет заработать. Дешево это не может стоить.

Правда ли, что в Молдове сейчас жилье дороже, чем в Европе? Часто можно услышать, что за эти деньги, что в Кишиневе, можно купить жилье в Испании или Италии.

У нас очень специфический рынок. Когда мы говорим про рынок недвижимости, мы это говорим про Кишинев. Практически до 80 % всех сделок по квартирам — это в Кишиневе. То есть все хотят ехать в Кишинев. Финансовый капитал приходит в Кишинев, люди переезжают в Кишинев и тому подобное.

Когда мы смотрим на другие страны — там нет такого. Там люди хотят жить и в этом городе, и в том, и в другом, и есть другая динамика. Например, в Италии можно где-то в селе купить дом за €1, но там никто не хочет жить, потому что там нет ни инфраструктуры, ни работы, дома в плачевном состоянии. Красиво — да, когда ты турист, но если поживешь три месяца, поймешь, что не так все сладко.

У нас всегда был большой спрос именно в Кишиневе, поэтому у нас и не строилось столько, сколько надо было строить. Если у нас сейчас средняя цена — €1 720 за квадратный метр, а средняя зарплата — до €830 (16 100 леев). Получается нужно где-то две зарплаты, чтобы купить один квадратный метр, а чтобы купить квартиру площадью 60 квадратных метров, нам нужно где-то 11 лет. Такой же индикатор доступности и в развитых странах.

Так все-таки: дешевле или нет? Кишинев дешевле, чем Западная Европа?

Надо сравнивать такие же города. Даже в Румынии есть много городов: Бухарест, Яссы — там капитал распределен не так, как у нас. У нас только монополия — все хотят в Кишинев. Я не видел человека, который сказал бы: «Я хочу жить в другом городе». А там есть: «Я из Бухареста хочу уехать в Клуж-Напоку, потому что я айтишник» или еще куда-то, потому что сейчас все развивается круто. У нас нет такого. Когда у нас будет развиваться инфраструктура, когда не будет монополии на один город, тогда капитал и рынок будут распределяться более пропорционально.

А в Румынии, в крупных городах, вы назвали Яссы, Бухарест. Там дороже, чем в Кишиневе?

Клуж-Напока — вдвое дороже, чем у нас. В Бухаресте жилье дороже, в Яссах — примерно как в Кишиневе.

А если сравнить с другими странами Восточной Европы — Болгария, Польша?

Польша дороже, чем мы, но там строится более качественно. Если говорить про развитие — там думают долгосрочно, а не как мы, к сожалению.

«За 500–600 € в месяц сейчас можно найти более нормальную квартиру»

Есть стереотип, что цены взвинтили украинцы, которые после начала войны массово переехали в Молдову. Насколько это правда?

Мы в нашей компании не продали, или очень мало квартир продали украинцам. Но вот рынок аренды они практически взвинтили — это было и в начале, и даже сейчас. Но сейчас уже нет такого ажиотажа. Тогда многие молдаване просто покупали квартиры не для себя, а чтобы сдавать украинцам. Они Кишинев рассматривали как временную остановку. А у кого были деньги — те уезжали дальше в Европу. Кто не имел денег — снимал жилье у нас, временно, в аренду.

А что сейчас? Рынок аренды падает?

Он не падает — просто сейчас корректировка цен. Потому что было очень много украинцев, был ажиотаж, они были готовы платить любые цены за аренду. Сейчас такого уже нет.

А какие сейчас цены на аренду?

Ориентировочно за 300–400 € можно снять квартиру, но с такими удобствами, с не очень хорошим ремонтом. Уже за 500–600 € можно найти более нормальную квартиру с удобствами.

Этот рынок будет востребован в ближайшее время?

Да, рынок аренды будет востребован. В той же Германии только 40–45 % людей — собственники, остальные арендуют, потому что купить дорого, кредитов не берут. У нас процент собственников — 80–90 %. Мы любим быть собственниками: купить себе, детям, внукам и так далее.

В отличие от Западной Европы, у нас есть страх того, что на пенсии не сможешь арендовать за пенсию…

Именно. Покупать — это очень правильно для наших реалий. Даже брать ипотеку — правильно, потому что это актив, который всегда можно будет продать, если что.

«Только со стороны кажется, что это очень легкая профессия»

Закон о риелторах, который предлагала правящая партия «Действие и солидарность». Как вы к этому относитесь?

Супер! Там есть очень много нюансов, которые урегулируют рынок недвижимости, а именно риелторов. Не сможет зайти на рынок каждый, кто возомнил себя риелтором: есть телефон — и вперед. Нужно обучаться, проходить курсы, сдавать экзамен, получать диплом. Будет реестр всех продаж — все будет более публично. Люди смогут смотреть, оценивать и тому подобное. Агент будет все делать прозрачно, все будет в одном регистре. Собственник сможет понять, кто пришел в его квартиру: это специалист или какой-то любитель. Агенты будут работать официально, будут контракты, собственники будут оплачивать налоги. Для нашей компании это только плюс, потому что все, кто не профессионалы, просто будут вне рынка. Для нас это только улучшит ситуацию.

Сколько всего риелторов в Молдове?

Сложно сказать. 2 тыс., может быть, даже больше. Просто их очень много. С соцсетями каждый может быть риелтором, говорить все, что хочет. Очень много входит на рынок, очень много уходит, потому что это не такая уж легкая профессия, как кажется.

Легкой работа кажется со стороны. Но чтобы быть профессионалом и реально предоставлять качественные риелторские услуги — это надо уметь, надо обучаться, надо работать на собственника. Если заключил контракт с собственником — нужны инструменты. Когда приходишь к собственнику, самое важное — это оценка имущества. Как ее делать? Не просто из головы или по совету соседки. Должны быть инструменты оценки. И оценка недвижимости, и продвижение, и сопровождение у нотариуса со всеми документами, и с ипотекой, и с покупателем. Очень много работы — это не так просто.

Как вы думаете, почему в Молдове не любят риелторов? У нас часто можно встретить в адрес риелторов много негативных комментариев…

Потому что со стороны кажется, что это очень легкая профессия, где можно нажиться на собственнике или покупателе. Всем кажется: я тоже так могу. И люди не любят, когда кто-то просто так зарабатывает деньги. И это правильно. Поэтому закон, о котором вы сказали, очень нужен Республике Молдова, чтобы рынок был более упорядоченным.

Вы сказали «деньги зарабатывать». А сколько получает риелтор с одной сделки, плюс-минус? И сколько в среднем зарабатывает риелтор в Молдове, если медиану взять?

Компании работают по 3 % от продажи.

То есть, со €100 тыс. риелтор получает €3 тыс.?

Да, практически все компании так работают. Конечно, если, например, объект недорогой — комната в общежитии за 15 000 €, то там может быть 5–6 %, потому что работы столько же, как с объектом за €100 тыс.

Сколько может зарабатывать хороший агент?

Это очень по-разному.

Ну, понятно, зависит от успешности. Усредненно: по рынку есть какая-то цифра? Вот средняя по Молдове — 800 €, в IT-секторе — €1,5 тыс., а у риелтора?

Думаю, что где-то 20–30 тыс. леев в месяц. Но есть агенты, которые зарабатывают каждый месяц, а есть те, кто не зарабатывает ничего, потому что ничего не продал. Сейчас люди не всегда готовы подписать договор о сотрудничестве.

То есть, бывает, что кидают агентов?

Очень много раз.

Потому что устные договоренности?

Ну, например, я — собственник, звоню в пять компаний, говорю: «Приходите, посмотрите мою квартиру». Все приходят. Потом кто-то приводит покупателя, тот говорит: «Мне тут что-то не нравится». Агент уходит, приходит покупатель — и говорит собственнику: «Давай не будешь платить 3% этому агенту, дай мне минус 3%». Агент сделал всю работу — но бесплатно.

«Если говорить про 10 лет — цена будет расти»

Как вам кажется, стоит ли инвестировать в недвижимость сейчас?

Тем, кому реально нужно — конечно, пусть покупают. Потому что надо смотреть на рынок недвижимости не на сегодня и не на завтра, а на долгосрочную перспективу. Если говорить про 10 лет — цена будет расти. Но не думаю, что это будет в этом году.

Тем, кому реально нужно — пусть покупают. Если есть деньги, можно инвестировать на этапе строительства — пусть делают это. Все хотят, чтобы война в Украине закончилась, чтобы все было стабильно. Если придут инвестиции, у людей будет больше денег, и рынок не может не расти.

Это укороченная версия интервью. Полную смотрите на YouTube NewsMaker.