В последнее время в Кишиневе заметно увеличилось число сделок с недвижимостью, а жилье вновь стало расти в цене. Спрос вырос, в том числе благодаря доступности ипотечных кредитов. NM подробно рассказывает, как купить квартиру в столице, какие есть варианты и с какими подводными камнями при этом можно столкнуться.
Сколько стоит
Риэлторы утверждают, что в последнее время квартиры снова стали расти в цене. По словам директора агентства недвижимости Proimobil Влада Мустяцэ, сейчас в Кишиневе практически не выдают авторизации на строительства новых домов. «В 2018 году был строительный бум, сейчас наступило затишье. Но люди все так же инвестируют в недвижимость, плюс ипотека стала намного доступнее, чем раньше. В результате у нас в декабре был дефицит квартир в белом варианте в новых домах», — отметил Мустяцэ.
По его словам, сейчас квадратный метр жилья в белом варианте стоит €650-€700, а с ремонтом — около €1 тыс. «Год назад белый вариант был на €50- €70 дешевле, а жилье с ремонтом стоило €900 за квадратный метр», — сказал глава Proimobil.
В Proimobil прогнозируют, что из-за дефицита и подорожания квартир в новостройках вырастет спрос на жилье на вторичном рынке. Сейчас, по словам Мустяцэ, однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в старых девятиэтажных домах стоит €30 тыс.- €35 тыс., двухкомнатная — €35 тыс.- €40 тыс., трехкомнатная — от €50 тыс.
Кроме повышения цен на вторичное жилье, в Proimobil прогнозируют увеличение спроса на жилье в пригородах столицы — Дурлештах, Думбраве, Ставченах.
Как искать
Итак, вы решили купить квартиру. Для начала стоит определиться, в каком районе Кишинева она должна быть, сколько в ней будет комнат, и какую сумму вы готовы на это потратить. Затем можно начать поиски. Если вы хотите квартиру в строящемся доме, на сайтах известных компаний-застройщиков можно посмотреть проекты, там же есть контактные телефоны.
Еще один вариант — биржа объявлений 999.md и сайты крупных риэлторских агентств. Обычно сайты устроены так, что вы можете подобрать все нужные параметры: район города, новый или старый дом, состояние квартиры и ее стоимость. После этого можно созвониться с владельцем или риэлтором и посмотреть заинтересовавшую вас квартиру.
Нужен ли риэлтор
Если вы планируете купить квартиру не у застройщика, то, скорее всего, вам придется воспользоваться услугами риэлтора. Хотя бы потому, что очень много квартир продают через риэлторов, и на бирже 999.md большинство объявлений размещают тоже риэлторы.
У покупки квартиры через риэлтора есть свои плюсы и минусы. Во-первых, с риэлтором гораздо проще, чем с собственником, согласовать время осмотра квартиры. Если вас интересует квартира в конкретном районе и в определенном ценовом сегменте, в крупном агентстве подберут несколько вариантов и покажут их в удобное для вас время. На практике за несколько часов так можно посмотреть 5-7 квартир. Самостоятельно согласовать с собственниками удобный график просмотра нескольких квартир весьма сложно. Во-вторых, риэлтор, как правило, помогает с оформлением документов, в том числе с документами, которые нужны для ипотеки. В-третьих, если вам попадется хороший риэлтор, он может честно рассказать не только о достоинствах, но и о недостатках жилья, которые вы сами не заметите.
К минусам покупки квартиры через риэлтора можно отнести комиссионные, хотя кажется, что для покупателя услуги риелтора бесплатны, так как комиссионные заложены в стоимость квартиры. Но это обычно довольно большая сумма. Например, при продаже однокомнатной квартиры комиссионные риэлтора могут составлять до €1 тыс. Второй минус — риэлторы могут быть весьма назойливыми, досаждать вам постоянными звонками и сообщениями в мессенджерах, но это уже зависит от конкретного человека.
Строящийся или уже сданный дом
В строящихся домах квартиры обычно дешевле, чем в уже сданных в эксплуатацию. Но при покупке такой квартиры всегда есть риск, что дом могут не достроить или как минимум затянуть сдачу в эксплуатацию.
Чаще всего застройщик хочет получить 100-процентную предоплату, но такая возможность есть далеко не у всех. Поэтому вариант, более близкий к практике — поэтапная оплата строящейся квартиры, хотя ее цена в этом случае будет выше, чем при полной предоплате, но все равно ниже, чем в уже сданных домах.
Иногда застройщики предлагают рассрочку на несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию. Но для многих жителей Молдовы тоже проблематично выплатить за несколько лет такие деньги. А взять такую квартиру в ипотеку весьма сложно. Дело в том, что банки, как правило, оформляют ипотеку, только если дом сдан в эксплуатацию. Но есть несколько исключений.
Первое — застройщик согласен получить 30% — 80% стоимости квартиры, а остальные деньги — после того, как дом сдадут в эксплуатацию, и вы сможете оформить ипотеку. Еще вариант — один из молдавских банков предлагает кредиты на квартиры в строящихся домах, но он работает лишь с несколькими строительными компаниями, которые считает надежными. Правда, и в этом случае дом должен быть готов на 80%.
Минус такого варианта — процентная ставка по кредиту намного выше, чем ставка по обычному ипотечному кредиту. К тому же, если дом не достроят, вам все равно придется выплатить кредит.
Некоторые застройщики предлагают квартиру под ключ уже с готовым ремонтом, но опять же это, скорее, исключение, чем правило. Стоимость ремонта при покупке квартиры в белом варианте очень разная и зависит от многих факторов, в том числе от качества материалов и сложности работ. На рынке называют суммы от €100 до €300 за квадратный метр ремонта. То есть, если вы выбрали квартиру в белом варианте площадью 50 кв. м., на ремонт может уйти еще от €5 тыс. до €15 тыс.
Старый или новый дом
Каждый решает сам — выбирать жилье в новостройке или на вторичном. В новостройке всегда новые коммуникации, автономное отопление, которое дешевле центрального, сложнее встретить соседей с алкогольной или наркотической зависимостью, обычно чисто в подъездах, а квартиры более просторные и более современной планировки.
К недостаткам такого жилья можно отнести постоянный шум ремонта у кого-то из соседей в первые несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию и более высокую стоимость жилья. Кроме того, первое время электроэнергию в новый дом поставляют через застройщика по ценам для юрлиц, то есть на 30% дороже. Позже поставщик заключает прямой контракт на поставку электроэнергии.
Недорогие новострои расположены не всегда в удобном месте, обычно в них больше этажей и, соответственно, больше жильцов, а вместо двора может быть сплошная парковка и небольшая зона, выделенная под детскую площадку.
Вторичное жилье стоит дешевле. Обычно оно удобнее расположено с точки зрения общественного транспорта и другой инфраструктуры, и в таких многоэтажках, как правило, более удобные дворы.
Минусов больше: старые коммуникации и лифты, центральное отопление, а, значит, большие счета за отопление зимой и за электроэнергию из-за использования бойлера для нагрева воды. Автономки бывают и в старых квартирах, но довольно редко, и обычно такое жилье стоит дороже. Дороги и дворы в старых домах обычно в плохом состоянии, есть сложности с уборкой подъездов.
Если вы собрались брать ипотеку, с экономической точки зрения, очень важно, кстати, есть ли автономное отопление. Например, счет за отопление двухкомнатной квартиры в старом доме 143-й серии может составлять 1,5 тыс. леев в месяц, а за автономное отопление он в два раза ниже. Учитывая разницу счетов за газ и электроэнергию (автономкой греть воду намного дешевле, чем электрическим бойлером), разница этих двух платежек в новом и старом доме может достигать 1 тыс. леев. И логичнее было бы направить ее на погашение ипотеки или другие расходы.
На что обращать внимание
На самом деле деталей много. Если речь идет о новом доме, не лишним будет погуглить информацию о том, из каких материалов его построили, и не было ли у этого дома проблем и нарушений при сдаче в эксплуатацию. Обычно новые дома строят из котельца, кирпича или пенобетона. Подробно о плюсах и минусах каждого материала можно почитать на специализированных сайтах.
Во время осмотра квартиры не стесняйтесь задавать любые вопросы, которые вас интересуют, и обращать внимание на малейшие детали. Например, какая толщина стен, какие окна, двери и сантехника, есть ли прямые контракты на поставку электроэнергии физлицам. Если квартира продается с мебелью, обратите внимание на ее качество. В некоторых квартирах делают предпродажный ремонт, там все может быть красиво, но не качественно.
И всегда надо помнить, что дешевое жилье вряд ли просто так стоит дешево. При расспросе риэлторов или владельцев может выясниться, что дом построен из недорогих материалов. Или, например, в Кишиневе есть несколько домов, которые построили на каркасе старых советских домов, то есть попросту на старом доме возвели еще этажи, и получилась высотная «новостройка».
Обращайте внимание и на двор. В недорогих жилых комплексах строят много квартир, при этом во дворе практически не оставляют места для детской площадки, не предусматривают подземную парковку (если она есть, то место на ней надо покупать отдельно, оно стоит еще несколько тысяч евро).
Кстати, обслуживанием новых многоквартирных домов занимаются частные компании или Ассоциации жильцов дома. Стоимость обслуживания может существенно отличаться — обычно ее устанавливают на квадратный метр жилья. Например, если площадь вашей квартиры 50 кв. м., а тариф — 2 лея за метр, то за уборку подъезда дома и другое обслуживание вы будете платить около 100 леев в месяц.
При покупке квартиры в старых домах обращайте внимание на чистоту двора и подъездов и на то, нет ли поблизости шумных мест.
Перед покупкой жилья полезно пообщаться с потенциальными соседями, часто они могут рассказать о недостатках дома: слишком хорошей слышимости соседей или перебоях с коммунальными услугами и частых поломках коммуникаций.
Если вы не уверены, что будете долго жить в своем новом жилье, то перед покупкой жилья и ремонтом подумайте, сможете ли вы потом быстро и за те же деньги его продать.
Какое жилье можно взять в ипотеку
Оплатить всю стоимость жилья сразу для многих нереально, поэтому сейчас почти все банки предлагают ипотеки. Самый дешевый и выгодный вариант — государственная ипотека Prima Casa, по условиям которой первый взнос — всего 5% от суммы займа. Но по условиям этой ипотеки, вам должно быть до 50 лет, и у вас не должно быть другого жилья в городской местности. Сейчас процентная ставка по кредитам Prima Casa — около 7-7,5%.
Правда, по словам риэлторов, в прошлом году из-за пандемии банки неохотно выдавали кредиты по ипотеке Prima Casa. Эту ипотеку к тому же должно одобрить государство, которое гарантирует банкам выплату половины суммы кредита.
Ипотечные продукты от банков обычно предполагают, что у покупателя есть первый взнос, который составляет не менее 30% от стоимости квартиры. Сейчас процентная ставка по обычным ипотечным кредитам — около 9,3%.
Как правило, банки требуют, чтобы сумма ежемесячного платежа по ипотеке не превышала 50% вашего общего семейного дохода. Доход супругов суммируется, но важно, чтобы оба работали официально и получали всю зарплату «по-белому». Любой банк при оформлении ипотеки потребует справку о доходах.
Кроме того, банки требуют, чтобы жилье, на покупку которого берут кредит, оценил независимый оценщик и чтобы это жилье было застраховано. По словам риэлторов, средняя стоимость услуг оценщиков — 400-500 леев. Страхование квартиры обходится в 0,1% ее стоимости ежегодно. То есть, если ваша квартира стоит 1 млн леев, то за ее страховку вы будете платить около 1 тыс. леев ежегодно.
Во многих банках предлагают два варианта платежей по кредитам: аннуитетный и дифференцированный. В первом случае вы платите одну и ту же сумму в течение всего периода погашения кредита, но общая стоимость кредита получается выше. Во втором случае система погашения кредита регрессивная: сумма ежемесячных платежей уменьшается.
При расчете суммы кредита надо учитывать и то, что кредиты выдают в леях, а квартиры оплачивают в евро, то есть при переводе в леи надо брать верхнюю планку обменного курса.
Как происходит оформление сделки
Обычно, если покупателю нравится квартира, он оставляет за нее задаток продавцу или риэлтору. Речь, как правило, идет о €500 — €1000, деньги оставляют под расписку, их потом включают в стоимость квартиры.
Сделку купли-продажи оформляют сначала у нотариуса, потом в Cadastru. Покупателю для этого нужны только паспорт и деньги, а продавцу — выписка из Cadastru и предыдущий договор купли-продажи недвижимости, если такой есть.
На практике каждый нотариус работает по-своему. Кто-то обещает оформить сделку в течение дня, кто-то просит несколько дней на проверку всех документов, а кто-то оформляет за два часа. Еще один важный фактор —покупатели жилья должны заполнить у нотариуса декларацию о происхождении денег, но и здесь нет единого подхода.
Кому-то из нотариусов достаточно, если покупатель укажет, что деньги — это сбережения с зарплаты и помощь родственников, кто-то потребует принести с работы все справки о доходах. Бывают случаи, когда нотариус просит нотариально заверенную дарственную, если покупатель указывает, что часть денег ему подарили родственники.
Нотариус должен проверить ваши документы и документы на жилье, в том числе узнать, не заложена ли квартира, нет ли с ней еще каких-то проблем. Ипотеку, кстати, дополнительно проверяют и банки.
Передача денег происходит у нотариуса. Для оплаты наличкой в нотариальных бюро есть отдельные кабинеты, где покупатель и продавец могут пересчитать деньги. Если речь идет о безналичных, то покупатель и продавец идут в банк, где покупатель кладет деньги на счет. Затем они возвращаются к нотариусу и получают договор купли-продажи. Возможен вариант, при котором деньги поступают на счет продавца, но он сможет их снять только после того, как сделка будет оформлена в Cadastru (занимает от одного до десяти дней). По словам нотариусов, в этот период, когда у покупателя уже есть на руках контракт купли-продажи, но право собственности не оформлено в Cadastru, есть небольшой риск, что старый владелец может использовать недвижимость как залог.
Важно отметить, что у многих квартир в предыдущих контрактах купли-продажи часто занижена цена. Из-за этого собственники жилья или риэлторы настаивают, чтобы в новом контракте тоже не указывалась реальная цена продажи, так как в этом случае продавцу придется заплатить налог на прирост капитала, который может составлять несколько сотен евро.
Покупатель, в свою очередь, оплачивает услуги нотариуса, стоимость которых рассчитывается по регрессивной шкале в зависимости от цены жилья.
Важно отметить несколько деталей. Во-первых, при оформлении сделки стороны подписывают документ о том, что задекларировали реальную стоимость и готовы нести ответственность за нарушение закона. Во-вторых, власти знают о занижении стоимости недвижимости при продаже и регулярно грозятся навести порядок в этой сфере. В-третьих, если вы когда-нибудь станете чиновником, то купленная вами недвижимость по цене явно ниже рыночной может привести к скандалу. Поэтому не стоит поддаваться на уговоры занизить цену в договоре купли-продажи.
После оформления сделки у нотариуса собственник жилья должен зарегистрировать сделку в Cadastru. Ее могут оформить в срок от одного до 10 дней, но — чем быстрее, тем дороже. Плата рассчитывается от стоимости недвижимости, но она не может быть ниже 97 леев и выше 2425 леев.
Еще одна важная деталь. Некоторые риэлторы, желая побыстрее закрыть сделку, могут предложить покупателю заплатить пару тысяч леев за «ускорение» процесса, ссылаясь на знакомых в Cadastru, которые могут внести изменения и выдать документы за два часа. Это нужно, в том числе, чтобы разблокировать для продавца деньги в банке. Но этот платеж незаконен и по сути — взятка. Вас никто не может заставить платить эти деньги.
Что дальше
После того как документы в Cadastru оформлены, вы — новый собственник жилья. Теперь вы можете сменить прописку. Кстати, мало кто знает, но в этом случае новое удостоверение личности выдается в течение 24 часов по тарифу за 30 дней — 130 леев.
