Как пройти в ипотеку. NM разбирался в плюсах и минусах жилищной программы для молодых Prima Casa


На прошлой неделе в Молдове запустили программу ипотечного кредитования молодых семей Prima Casa. Правительство утверждает, что программа выгодна и привлекательна во всех отношениях. Эксперты и оппозиция проект Prima Casa раскритиковали, в том числе, за высокую процентную ставку и низкий первоначальный взнос. NM разбирался в достоинствах и недостатках программы.

Условия

Программа льготного ипотечного кредитования молодых семей Prima Casa стартовала в конце марта. Первый взнос по этой программе — всего 10% стоимости жилья, которая не должна превышать 1 млн леев. При этом государство выступает перед банками гарантом половины суммы займа. В этом году правительство готово гарантировать в рамках программы Prima Casa покупку квартир общей стоимостью 1 млрд леев. Максимальный срок ипотечного кредита — 25 лет.

Программа работает в четырех молдавских банках: Victoriabank, Moldindconbank, Moldova-Agroindbank и Mobiasbanca.

Процентную ставку за ипотеку рассчитывают, исходя из трех компонентов: средней процентной ставки по депозитам в банках сроком от 6 до 12 месяцев, маржи банка в размере до 3% и годового комиссиона 0,5% за обслуживание кредита. Участник также должен при получении кредита оплатить единовременную комиссию в размере до 1% и госпошлины. Таким образом, эффективная процентная ставка (включает все перечисленные выплаты) — примерно 9% годовых.

Квартиру по программе Prima Casa можно купить только уже сданную в эксплуатацию — и в новострое, и на вторичном рынке. При этом сделку купли-продажи необходимо оформить на основе рыночной стоимости квартиры, а не кадастровой, которая значительно ниже. По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, примерно половину квартир в сделках купли-продажи оформляют по кадастровой стоимости, Это значительно снижает сумму налога, который надо заплатить.

Стать участником программы Prima Casa может любой гражданин в возрасте от 18 до 45 лет. Предполагается, что у заемщика или молодой семьи не должно быть собственного жилья в течение последних 12 месяцев или другого ипотечного кредита. Также заемщик должен работать в Молдове в бюджетной сфере или в частной компании.

Нюансы

В министерстве финансов NM также рассказали, что стать участником программы может не только семья, но и молодые люди, не состоящие в браке (в том числе, одинокие). Программа Prima Casa подразумевает, что семья покупает первое жилье, при этом у заемщика может быть доля в другой недвижимости, например, родительском доме. Но если заемщик полноправный и единственный владелец недвижимости, то он не имеет права участвовать в программе. И не важно, как он получил эту недвижимость — купил, получил в наследство или в подарок.

Еще один нюанс: если муж и жена разведутся, это не исключает их дальнейшее участие в Prima Casa. При этом они могут не только продолжать участвовать в проекте, но и досрочно выйти из него или передать ипотеку другому человеку. Кроме того, хотя для участия в Prima Casa бенефициар должен работать в Молдове, но после получения кредита теоретически он может отправиться на заработки в другую страну. Правда, в этом случае кто-то из членов его семьи должен жить в квартире, взятой в ипотеку.

Если же семья решит навсегда уехать из Молдовы, кредит придется погасить досрочно. Альтернативой может стать переоформление кредита на другого человека. Причем взять на себя этот кредит может кто угодно — он не обязательно должен соответствовать критериям Prima Casa. Также жилье надо застраховать.

Проверка

Корреспондент NM решил проверить, как работает программа и обратился в Moldova-Agroindbank (MAIB), представившись человеком, который хочет получить кредит по программе Prima Casa. Выяснилось, что сейчас эффективная процентная ставка в MAIB — 9,19%.

Таким образом, при кредите 513 тыс. леев (примерно €25 тыс.), в зависимости от типа платежей (равными долями или нет), общая стоимость жилья составит 1,09 млн леев — 1,3 млн леев. При этом в MAIB сейчас проходит акция, по которой можно оформить ипотеку под 7% годовых (плавающая ставка), эффективная процентная ставка в этом случае составит 8,93%-8,95%.

Prima Casa позволяет досрочно погасить кредит, а, если семейный доход заемщиков увеличился, и они готовы повысить объем ежемесячных платежей, чтобы быстрее расплатиться по ипотеке, то перерасчет платежей обойдется в 50 леев.

Выяснил корреспондент NM процентные ставки по ипотечным кредитам (не по программе Prima Casa) и в других банках. В Mobiasbanca NM сообщили, что процентная ставка составляет 8,95%, но назвать эффективную процентную ставку по телефону отказались, предложив прийти к ним в отделение. На сайте Fincombank указано, что эффективная процентная ставка на ипотеку — 11,95%.  В Victoriabank при займе на 15 лет эффективная процентная ставка — 11,26%. Кроме того, обычный ипотечный кредит банки выдают при наличии у заемщика первоначального взноса в размере 20-30% стоимости жилья, либо требуют дополнительный залог.

Мнения

За неделю после того, как правительство объявило о запуске Prima Casa, программу успели раскритиковать оппозиция, общественники и эксперты. Так, партия «Действие и солидарность» (PAS) опубликовала анализ, из которого следует, что эффективная процентная ставка по программе Prima Casa составляет 9,3%, что выше, чем в среднем по кредитам в коммерческих банках — 9%. При этом, как отмечает PAS, банки не взимают комиссион, а между банком и заемщиком нет посредника в виде Организации по развитию сектора малого и среднего бизнеса. В результате, по мнению PAS, программа Prima Casa не дает молодежи значимых преимуществ, но при этом помогает строительным компаниям, которые построили много квартир, но их никто не покупает.

Министр финансов Октавиан Армашу в беседе с NM назвал расчеты PAS — «манипуляцией», утверждая, что, если брать эффективную процентную ставку, под которую банки оформляют обычные ипотечные кредиты, то они выходят дороже, чем в Prima Casa. «То, что сейчас банки рекламируют ипотеку с низкой процентной ставкой — это предложения в рамках акций, через какое-то время [такие кредиты] дорожают. Но в любом случае, если Prima Casa привела к удешевлению других ипотечных кредитов, то это хорошо», — сказал Армашу.

Директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник отметил, что сложно оценить программу сразу после запуска. При этом он считает, что акцент в этой программе следовало сделать не на снижении первоначального взноса, а на снижение процентной ставки. «Экономически выгодно покупать квартиру, когда выплаты процентов за кредит ниже или равны стоимости арендной платы. Сейчас этот баланс достигается [с обычной ипотекой] при первоначальном взносе 40%»,— пояснил Олейник, добавив, что при меньшем взносе переплата за квартиру увеличивается. «Кроме того, низкий взнос в 10% может привлечь менее кредитоспособных заемщиков, у которых нет сбережений. Поэтому возрастает риск невозврата и отказа от участия в Prima Casa. Как следствие, могут упасть цены на недвижимость», — рассказал Олейник.

Другой собеседник NM на рынке недвижимости, настоявший на анонимности, тоже не исключает, что из-за низкого первого взноса в Prima Casa снизятся цены на аренду недвижимости. Он также указал на то, что процентные ставки в Prima Casa сопоставимы с рыночными. «Кроме того, застройщики приходят в банки и договариваются о более выгодных условиях для кредитования своих клиентов. Например, ты строишь дом на 300 квартир, и договариваешься с банком об ипотеке не под 8,95%, а, скажем, под 8,5% годовых», — рассказал собеседник NM, отметив, что в развитых странах при оформлении ипотеки государство берет на себя часть суммы.

Кроме того, добавил он, 1 млрд леев госгарантий по Prima Casa — это в среднем 2 тыс. квартир в год. Это не так много — некоторые новые жилищные комплексы строятся на 2 тыс. квартир. Кроме того, по словам собеседника, эта программа не будет стимулировать строительство, поскольку по программе Prima Casa нельзя купить  квартиру в строящемся доме.

Бывший министр финансов, эксперт Transparency International Вячеслав Негруца, в свою очередь, считает, что Prima Casa решает проблему застройщиков, которые построили новые дома и не могут продать в них квартиры. «Но если открыть законодательство о публичном долге, госгарантиях и государственном рекредитовании, то там четко указано, что госгарантии могут предоставлять только под займы на инвестиционные проекты особой важности», — сказал Негруца Europa Libera. Таким образом, по его словам, «власти прямо или косвенно утверждают, что строительство недвижимости — это сфера повышенной важности для молдавской экономики».

Prima Casa в Румынии

Аналогичная программа Prima Casa, отметим, действует в Румынии. Но условия этой программы несколько отличаются от молдавских, а процентная ставка в два раза ниже. Участники румынской Prima Casa могут владеть недвижимостью, но площадь ее не должна превышать 50 кв. м., а жилье, купленное в рамках этой программы, нельзя продавать пять лет с момента получения кредита. Кредит можно взять на 30 лет, а процентная ставка по нему исчисляется, исходя из ставки межбанковских кредитов плюс 2% и плюс ежегодный комиссион 0,45%. В результате в среднем процентная ставка по Prima Casa в Румынии — 4,63-4,66% годовых. Обычные ипотечные кредиты румынские банки выдают под 5,05%-5,49%.

Похожие материалы

3
Опрос по умолчанию

Вам понравился наш плагин?

Прощание с Евгением Догой

В Кишиневе простились с Евгением Догой. Церемония прошла в Национальном дворце. Проститься с маэстро пришли деятели культуры, политики, экс-президенты Владимир Воронин и Игорь Додон. Из первых лиц государства на церемонии присутствовал только премьер Дорин Речан, который сказал, что «музыка Доги прославила Молдову на весь мир и будет звучать сквозь время».

Отсутствие на церемонии президента Майи Санду объяснили ее частным заграничным визитом. А спикер парламента Игорь Гросу отправился в это время в Нидерланды на открытие молдавского посольства.

Tudor Mardei / NewsMaker

Похоронили Евгения Догу на центральном кладбище столицы. О том, как Молдова прощалась со своим выдающимся соотечественником, — в фоторепортаже NM.

Новый учебник истории: продолжение

Скандал вокруг нового учебника истории, который, среди прочего, оправдывает режим Антонеску, не утихает, и минобразования решило вынести его на общественное обсуждение. На дискуссию, которая пройдет за круглым столом, пригласили учителей, учеников, родителей, экспертов и представителей гражданского общества.

Зона безопасности: была ли стрельба?

В Кишиневе заявили, что никакого инцидента с обстрелом инспектора приднестровского Рыбохотнадзора не было. К такому выводу пришли по результатам расследования: полиция не нашла на месте ни гильз, ни следов стрельбы. Кишинев в этой связи обвинил Тирасполь в нагнетании ситуации в Зоне безопасности. В Тирасполе не согласились с выводами Кишинева, назвав их политизированными, и привели свои доводы.

NewsMaker

Украинский вертолет в Калараше

В Каларашском районе совершил вынужденную посадку украинский транспортный вертолет KA-32, направлявшийся из Маркулешт в румынскую Констанцу. Во время полета экипаж почувствовал «сильную вибрацию» и сообщил о происшествии в службу Moldatsa. Но вертолет благополучно сел, обошлось без пострадавших.

Глава МВД Даниелла Мисаил-Никитин, комментируя инцидент, сказала, что разрешение на посадку при технических неполадках предусматривает положение Международной организации гражданской авиации, в которую входит Молдова.

Военные учения

В минобороны сообщили об очередных плановых военных учениях. В связи с этим по дорогам страны по ночам будет передвигаться военная техника. Министерство призвало граждан «не поддаваться фейковым или манипулятивным новостям» и ориентироваться на официальные сообщения.

Оружие и власть

Высокопоставленных чиновников могут освободить от обязательных курсов подготовки и медсправок для получения разрешения на ношение оружие. С такой законодательной инициативой выступило МВД. Законопроект также разрешает временный ввоз оружия иностранцами, сопровождающими делегации на уровне глав государств, и запрещает выдачу разрешений на ношение оружия жителям Левобережья, связанным с приднестровскими «государственными структурами».

Скандал со счетчиками Chișinău-Gaz

В Молдове разразился скандал вокруг закупки газовых счетчиков дочерней компанией MoldovaGaz. Компанию обвиняют в переплате 33 млн леев. NM рассказывает, как и почем закупали счетчики, и почему MoldovaGaz не согласен с обвинениями НАРЭ.

Речан об избрании мэра Болдурешт

Речан назвал избрание Никанора Чокинэ мэром Болдурешт «настоящей трагедией» и для общины, и для системы правосудия, которая «не смогла наказать преступника». Премьер подчеркнул, что виновных в бездействии «необходимо привлечь к ответственности» и напомнил о необходимости глубокой реформы судебной системы.

Дело Шора

Экс-секретарь бывшей партии «Шор» Светлана Попан, которая вместе с башканом Гагаузии Евгенией Гуцул фигурирует в деле о незаконном финансировании партии, останется под судебным контролем еще на 60 суток. Такое решение принял суд по ходатайству прокуроров.

Еще один проигрыш Молдовы в ЕСПЧ

Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) признал Молдову виновной по делу адвоката Дойны-Иоаны Страистяну, которая безуспешно пыталась добиться справедливости в национальных инстанциях после оскорблений и гомофобных высказываний коллеги.

ЖДМ: экономия на шлагбаумах

Госпредприятие «Железная дорога Молдовы» (ЖДМ) намерено переоборудовать 30 регулируемых железнодорожных переездов, на которых есть шлагбаумы, в нерегулируемые, обозначенные только дорожными знаками.

В ЖДМ рассказали, что вынуждены пойти на этот шаг из-за сложной экономической ситуации на предприятии.

Научный подкаст NM

Влияние подписок в соцсетях на успеваемость студентов, рост женских онкозаболеваний из-за глобального потепления и последствия ядерной зимы для сельского хозяйства. Об этих и других новостях науки — в еженедельном подкасте «Как тебе такое».

Что будет сегодня, 6 июня:

09:30 Пресс-конференция министра инфраструктуры Владимира Боли.

11:30 Пресс-конференция министра юстиции Вероники Михайлов-Морару и еврокомиссара Майкла МакГрата.

Больше нет статей для показа
3
Опрос по умолчанию

Вам понравился наш плагин?

x
x

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: