На прошлой неделе в Молдове запустили программу ипотечного кредитования молодых семей Prima Casa. Правительство утверждает, что программа выгодна и привлекательна во всех отношениях. Эксперты и оппозиция проект Prima Casa раскритиковали, в том числе, за высокую процентную ставку и низкий первоначальный взнос. NM разбирался в достоинствах и недостатках программы.
Условия
Программа льготного ипотечного кредитования молодых семей Prima Casa стартовала в конце марта. Первый взнос по этой программе — всего 10% стоимости жилья, которая не должна превышать 1 млн леев. При этом государство выступает перед банками гарантом половины суммы займа. В этом году правительство готово гарантировать в рамках программы Prima Casa покупку квартир общей стоимостью 1 млрд леев. Максимальный срок ипотечного кредита — 25 лет.
Программа работает в четырех молдавских банках: Victoriabank, Moldindconbank, Moldova-Agroindbank и Mobiasbanca.
Процентную ставку за ипотеку рассчитывают, исходя из трех компонентов: средней процентной ставки по депозитам в банках сроком от 6 до 12 месяцев, маржи банка в размере до 3% и годового комиссиона 0,5% за обслуживание кредита. Участник также должен при получении кредита оплатить единовременную комиссию в размере до 1% и госпошлины. Таким образом, эффективная процентная ставка (включает все перечисленные выплаты) — примерно 9% годовых.
Квартиру по программе Prima Casa можно купить только уже сданную в эксплуатацию — и в новострое, и на вторичном рынке. При этом сделку купли-продажи необходимо оформить на основе рыночной стоимости квартиры, а не кадастровой, которая значительно ниже. По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, примерно половину квартир в сделках купли-продажи оформляют по кадастровой стоимости, Это значительно снижает сумму налога, который надо заплатить.
Стать участником программы Prima Casa может любой гражданин в возрасте от 18 до 45 лет. Предполагается, что у заемщика или молодой семьи не должно быть собственного жилья в течение последних 12 месяцев или другого ипотечного кредита. Также заемщик должен работать в Молдове в бюджетной сфере или в частной компании.
Нюансы
В министерстве финансов NM также рассказали, что стать участником программы может не только семья, но и молодые люди, не состоящие в браке (в том числе, одинокие). Программа Prima Casa подразумевает, что семья покупает первое жилье, при этом у заемщика может быть доля в другой недвижимости, например, родительском доме. Но если заемщик полноправный и единственный владелец недвижимости, то он не имеет права участвовать в программе. И не важно, как он получил эту недвижимость — купил, получил в наследство или в подарок.
Еще один нюанс: если муж и жена разведутся, это не исключает их дальнейшее участие в Prima Casa. При этом они могут не только продолжать участвовать в проекте, но и досрочно выйти из него или передать ипотеку другому человеку. Кроме того, хотя для участия в Prima Casa бенефициар должен работать в Молдове, но после получения кредита теоретически он может отправиться на заработки в другую страну. Правда, в этом случае кто-то из членов его семьи должен жить в квартире, взятой в ипотеку.
Если же семья решит навсегда уехать из Молдовы, кредит придется погасить досрочно. Альтернативой может стать переоформление кредита на другого человека. Причем взять на себя этот кредит может кто угодно — он не обязательно должен соответствовать критериям Prima Casa. Также жилье надо застраховать.
Проверка
Корреспондент NM решил проверить, как работает программа и обратился в Moldova-Agroindbank (MAIB), представившись человеком, который хочет получить кредит по программе Prima Casa. Выяснилось, что сейчас эффективная процентная ставка в MAIB — 9,19%.
Таким образом, при кредите 513 тыс. леев (примерно €25 тыс.), в зависимости от типа платежей (равными долями или нет), общая стоимость жилья составит 1,09 млн леев — 1,3 млн леев. При этом в MAIB сейчас проходит акция, по которой можно оформить ипотеку под 7% годовых (плавающая ставка), эффективная процентная ставка в этом случае составит 8,93%-8,95%.
Prima Casa позволяет досрочно погасить кредит, а, если семейный доход заемщиков увеличился, и они готовы повысить объем ежемесячных платежей, чтобы быстрее расплатиться по ипотеке, то перерасчет платежей обойдется в 50 леев.
Выяснил корреспондент NM процентные ставки по ипотечным кредитам (не по программе Prima Casa) и в других банках. В Mobiasbanca NM сообщили, что процентная ставка составляет 8,95%, но назвать эффективную процентную ставку по телефону отказались, предложив прийти к ним в отделение. На сайте Fincombank указано, что эффективная процентная ставка на ипотеку — 11,95%. В Victoriabank при займе на 15 лет эффективная процентная ставка — 11,26%. Кроме того, обычный ипотечный кредит банки выдают при наличии у заемщика первоначального взноса в размере 20-30% стоимости жилья, либо требуют дополнительный залог.
Мнения
За неделю после того, как правительство объявило о запуске Prima Casa, программу успели раскритиковать оппозиция, общественники и эксперты. Так, партия «Действие и солидарность» (PAS) опубликовала анализ, из которого следует, что эффективная процентная ставка по программе Prima Casa составляет 9,3%, что выше, чем в среднем по кредитам в коммерческих банках — 9%. При этом, как отмечает PAS, банки не взимают комиссион, а между банком и заемщиком нет посредника в виде Организации по развитию сектора малого и среднего бизнеса. В результате, по мнению PAS, программа Prima Casa не дает молодежи значимых преимуществ, но при этом помогает строительным компаниям, которые построили много квартир, но их никто не покупает.
Министр финансов Октавиан Армашу в беседе с NM назвал расчеты PAS — «манипуляцией», утверждая, что, если брать эффективную процентную ставку, под которую банки оформляют обычные ипотечные кредиты, то они выходят дороже, чем в Prima Casa. «То, что сейчас банки рекламируют ипотеку с низкой процентной ставкой — это предложения в рамках акций, через какое-то время [такие кредиты] дорожают. Но в любом случае, если Prima Casa привела к удешевлению других ипотечных кредитов, то это хорошо», — сказал Армашу.
Директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник отметил, что сложно оценить программу сразу после запуска. При этом он считает, что акцент в этой программе следовало сделать не на снижении первоначального взноса, а на снижение процентной ставки. «Экономически выгодно покупать квартиру, когда выплаты процентов за кредит ниже или равны стоимости арендной платы. Сейчас этот баланс достигается [с обычной ипотекой] при первоначальном взносе 40%»,— пояснил Олейник, добавив, что при меньшем взносе переплата за квартиру увеличивается. «Кроме того, низкий взнос в 10% может привлечь менее кредитоспособных заемщиков, у которых нет сбережений. Поэтому возрастает риск невозврата и отказа от участия в Prima Casa. Как следствие, могут упасть цены на недвижимость», — рассказал Олейник.
Другой собеседник NM на рынке недвижимости, настоявший на анонимности, тоже не исключает, что из-за низкого первого взноса в Prima Casa снизятся цены на аренду недвижимости. Он также указал на то, что процентные ставки в Prima Casa сопоставимы с рыночными. «Кроме того, застройщики приходят в банки и договариваются о более выгодных условиях для кредитования своих клиентов. Например, ты строишь дом на 300 квартир, и договариваешься с банком об ипотеке не под 8,95%, а, скажем, под 8,5% годовых», — рассказал собеседник NM, отметив, что в развитых странах при оформлении ипотеки государство берет на себя часть суммы.
Кроме того, добавил он, 1 млрд леев госгарантий по Prima Casa — это в среднем 2 тыс. квартир в год. Это не так много — некоторые новые жилищные комплексы строятся на 2 тыс. квартир. Кроме того, по словам собеседника, эта программа не будет стимулировать строительство, поскольку по программе Prima Casa нельзя купить квартиру в строящемся доме.
Бывший министр финансов, эксперт Transparency International Вячеслав Негруца, в свою очередь, считает, что Prima Casa решает проблему застройщиков, которые построили новые дома и не могут продать в них квартиры. «Но если открыть законодательство о публичном долге, госгарантиях и государственном рекредитовании, то там четко указано, что госгарантии могут предоставлять только под займы на инвестиционные проекты особой важности», — сказал Негруца Europa Libera. Таким образом, по его словам, «власти прямо или косвенно утверждают, что строительство недвижимости — это сфера повышенной важности для молдавской экономики».
Prima Casa в Румынии
Аналогичная программа Prima Casa, отметим, действует в Румынии. Но условия этой программы несколько отличаются от молдавских, а процентная ставка в два раза ниже. Участники румынской Prima Casa могут владеть недвижимостью, но площадь ее не должна превышать 50 кв. м., а жилье, купленное в рамках этой программы, нельзя продавать пять лет с момента получения кредита. Кредит можно взять на 30 лет, а процентная ставка по нему исчисляется, исходя из ставки межбанковских кредитов плюс 2% и плюс ежегодный комиссион 0,45%. В результате в среднем процентная ставка по Prima Casa в Румынии — 4,63-4,66% годовых. Обычные ипотечные кредиты румынские банки выдают под 5,05%-5,49%.
