За последние пять-шесть лет строительство жилья в Молдове выросло в полтора-два раза. При этом спрос на жилье стал увеличиваться в основном за счет людей, живущих в стране, а не трудовых мигрантов, как раньше. Кроме того, спрос явно сместился в сторону квартир в новостройках. NM с помощью экспертов разбирался в том, что происходит на молдавском рынке жилья, от чего зависят цены на него, и чего можно от них ждать в обозримом будущем.
Ситуация на рынке
В прошлом году рынок строительства жилья в Молдове резко упал — на 32,6% по сравнению с 2017 годом. В 2018 году, по данным статистики, в стране построили 6008 жилых зданий общей площадью 471,6 тыс. кв. м. Большую часть этого жилья построили в Кишиневе — 4755 домов и квартир общей площадью 329,7 тыс. кв. м (на 28,4% меньше, чем в 2017).
Несмотря на падение в прошлом году, объем строительства жилья в Молдове за последние пять-шесть лет вырос в полтора-два раза (в 2013-14 годах сдавали в эксплуатацию в среднем 248 тыс. кв.м).
Резко выросло строительство жилья и в первом квартале этого года — на 36,9% по сравнению с тем же периодом 2018. В первом квартале 2019 года сдали в эксплуатацию 1212 единиц жилья общей площадью 104,4 тыс. кв. м. Три четверти этого жилья построили в Кишиневе — 939 жилых зданий общей площадью 73,1 тыс. кв. м (на 15,8% больше, чем в первом квартале 2018).
Эконом, комфорт, бизнес
В анализе первичного рынка недвижимости, подготовленном агентством недвижимости Nika Imobil, отмечается, что все новостройки условно можно разделить на три категории: эконом, комфорт и бизнес-класс. Для первой характерна высокая этажность домов (12-16 этажей), в которых более шести квартир на одном этаже, а квартиры в основном 1-2-комнатные. Цена квадратного метра в этой категории новостроек — €500-550.
Жилье класса комфорт стоит от €600-650 за квадратный метр. Эти многоквартирные дома более низкой этажности (8-12 этажей), на этажах расположены четыре-пять квартир, есть парковка и места для гостевой парковки, закрытый двор и сопутствующая инфраструктура: магазины, фитнес-центры, сервисы. В таких домах обязательно есть трехкомнатные квартиры.
Новостройки бизнес-класса расположены в центре города или вблизи парковых зон. В таких домах не более четырех-семи этажей, на каждом из которых по две-три квартиры. Площадь квартир в таких домах существенно больше средней, а при их строительстве и отделке используют дорогие материалы. Цены на квартиры бизнес-класса — от €800-€1000 за квадратный метр.
Самое дорогое жилье среди новостроек — в жилом комплексе Crown Plaza Park (пересечение улиц Колумна и Пушкина) — €1,5-€2 тыс. за квадратный метр
Оценка и прогнозы экспертов
Директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник отметил в беседе с NM, что в последнее время спрос сместился со вторичного на первичный рынок жилья. «Продавцы [на этом рынке] более гибкие, они понимают все нюансы, в отличие от владельцев вторичного жилья их не пугает продажа жилья в кредит. Кроме того, в последние годы в новых домах сокращалась средняя площадь квартир. Это привело к значительной доле небольших, то есть более дешевых квартир», — рассказал эксперт, уточнив, что речь идет об однокомнатных квартирах площадью до 40 кв. м. и двухкомнатных площадью до 60 кв. м.
Кроме того, отметил риэлтор, на вторичном рынке сложнее сделать ремонт — нужно сначала довести до белого варианта, а потом начать ремонт. А новые дома сразу сдают в белом варианте. «Кроме того, спрос на первичном рынке недвижимости стимулировали ипотечные программы, в том числе Prima Casa. Люди, которые даже не мечтали о собственной квартире, смогли купить жилье», — рассказал Олейник. Он также добавил, что спрос на первичное жилье в последнее время растет за счет людей, живущих в стране, а не трудовых мигрантов, как раньше.
Эксперт по недвижимости Acces Imobil Сергей Добында, в свою очередь, отметил, что самые востребованные квартиры в новостройках — небольшого метража: однокомнатные до 40 квадратов и двухкомнатные до 60. «Кроме того, сейчас популярны и полуторакомнатные квартиры площадью до 50 кв. м. Это квартиры с одной жилой площадью и небольшим дополнительным пространством для «зала», где можно поставить диван, кресла и телевизор», — отметил эксперт.
На стоимость жилья, по его словам, больше всего влияет его месторасположения: «Наличие вблизи транспорта, парковых зон, магазинов, школ. Если дом расположен далеко от остановок общественного транспорта, продавать там квартиры тяжело. Хорошо продается жилье вблизи парковых зон».
Также, по словам Олейника, цена квартиры зависит от того, какие материалы использовались при строительстве, и от того, когда была куплена квартира — до начала строительства или после сдачи в эксплуатацию. Из-за этого разница в цене может достигать €100-€150 за квадратный метр, отметил он.
По мнению Добынды, в обозримом будущем цены на квартиры в новостройках вряд ли снизятся. Он также считает, что застройщики начнут отказываться от крупных жилых комплексов: «Свободных мест в столицы все меньше. Я думаю, что компании просто будут строить дома меньшего размера, но которые будут хорошо продаваться».
Агент по недвижимости Protect Imobil Кристина Тимофтика, в свою очередь, отметила, что
на цену жилья, кроме местоположения и материалов, влияет и репутация застройщика. «Если компания 15 лет на рынке, то у нее будет и цена выше и спрос более высокий. Компании-новички пытаются закрепиться за счет более низких цен. И они либо остаются, либо исчезают», — сказала эксперт.
В Protect Imobil также добавили, что с 1 марта появились изменения в Гражданском кодексе, которые защищают покупателей жилья. «Если раньше при строительстве покупатели заключали инвестиционный контракт, то сейчас это договор купли-продажи. Кроме того, оплата за недостроенное жилье может производиться только поэтапно», — пояснили в компании, добавив, что в будущем на рынок будет влиять решение правительства о том, продолжать ли программу льготного ипотечного кредитования Prima Casa. «Это программа заметно повысила продажи на рынке недвижимости», — отметили в Protect Imobil.
