Доход от недвижимости может быть двух видов: доход от роста стоимости самого актива и от сдачи объекта в аренду. Доходность от стоимости самого актива была очень прибыльна с 2001 по 2008 годы. За это время цены выросли в 10-12 раз. Если в 2001 году однокомнатная квартира стоила $4 тыс., то к 2008-му ее цена могла доходить до €35-€37 тыс. Когда цены росли на 10-15% в год, доходы от аренды никто всерьез не рассматривал, на рынке было много спекуляций, жилье покупалось-продавалось.
От сдачи недвижимости в аренду средняя доходность может быть около 5-6% в год от стоимости актива. То есть раньше доход от недвижимости мог быть около 20% годовых: 10-15% от стоимости актива и плюс 5% за счет валюты. Неудивительно, что все кинулись покупать недвижимость, пошли инвестиции из-за рубежа. Тогда была в цене абсолютно вся недвижимость, кроме гаражей. После 2008 года цены стабильно начали падать на 5-10% в год, и спад продолжается. Сейчас даже с учетом сдачи актива в аренду выходит средняя отрицательная доходность на уровне 3-5%.
Впрочем, квартиры все равно покупают для инвестиций. Спрашивается, для чего их брать, если актив все равно будет падать в цене? Во-первых, у нас нет альтернативы для инвестиций — разве что банковский депозит, но, учитывая ситуацию на банковском рынке, это очень рискованно. Во-вторых, недвижимость сейчас — это инструмент сбережения инвестиций. При хорошей покупке и грамотной сдаче в аренду можно остаться по нулям.
Если рассматривать вопрос с точки зрения выгодности инвестирования в недвижимость, то наибольшую доходность — около 10% — в год дает коммерческая недвижимость. Речь идет о небольших площадях — 70-120 кв. м. Это универсальные помещения: под офис, магазин, банк. Такая недвижимость находится в проходных местах и считается хорошей инвестицией, но за такими помещениями обычно стоит большая очередь.
Если говорить о жилой недвижимости, однозначно не стоит брать новострои — лучше одно- или двухкомнатные квартиры типовых серий на вторичном рынке, где всегда есть оборачиваемость, на них доходность невысокая, но спрос и заполняемость близки к 100%. То есть ту недвижимость, которая всегда будет сдаваться. В новостроях все-таки больше площади, необходимы затраты на ремонт, при этом нужно понимать, что основной поток квартиросъемщиков — люди с доходом в размере 5-6 тыс. леев, для которых платить больше €150 в месяц неподъемно.
Что будет дальше, спрогнозировать сложно. Мое мнение: обвала не будет, он возможен лишь при очень сильной девальвации валюты. Думаю, будет такое же плавное снижение, при этом в национальной валюте цена будет такой же. Как это уже было, скажем, в 1998 году, когда квартира стоила $10 тыс., или 45 тыс. леев, а в 1999 году она также стоила эти 45 тыс. леев, но это было уже $4-4,5 тыс.
Плюс следует учитывать, что недвижимость — очень доступная для всех инвестиция, для этого не нужно обладать какими-либо специальными знаниями. Сейчас этому рынку помог банковский кризис. Люди снимают деньги с депозитов из трех проблемных банков и покупают квартиры. Роста, конечно, быть не может, но эта ситуация делает падение плавным.
В целом же сейчас большая часть людей покупает недвижимость, чтобы в ней жить: если до 2008 года 60-70% сделок по покупке жилья осуществлялись с целью инвестиций, то сейчас на инвесторов приходится лишь 20% от общего числа покупок.
Автор — директор агентства недвижимости Nika Imobil
