В конце марта правительство запустило программу кредитования молодых семей Prima Casa. Затем появились Prima Casa 2 и 3 — для госслужащих и семей с детьми. NM пообщался с риэлторами и застройщиками, чтобы выяснить ситуацию на рынке недвижимости и понять, как на нее повлияли правительственные программы льготного ипотечного кредитования. Влияние, по словам экспертов, есть: спрос на жилье увеличился, но цены при этом не изменились и предпосылок для их роста или снижения нет.
Сколько квартир уже купили по программе Prima Casa
По информации на ноябрь Организации развития сектора малых и средних предприятий (ODIMM), по программам Prima Casa банки выдали 810 кредитов. Средняя стоимость купленного жилья —552 тыс. леев (данные allmoldova.com).
Больше всего жилья купили в Кишиневе — 473 квартиры, в Бельцах — 108, в Кагуле — 26, в Унгенах — 14, в Комрате и Яловенах по 8, в Единцах — 7, Криулянах, Дрокии и Флорештах по 6, в Фалештах, Новых Аненах и Оргееве по 5, а оставшиеся 58 квартир — в других населенных пунктах.
NM отправил запрос в минфин с просьбой предоставить свою информацию о купленном жилье по программам Prima Casa, но к моменту публикации материала ответ не пришел.
Участниками программы Prima Casa, напомним, могут стать граждане Молдовы в возрасте до 45 лет, которые официально трудоустроены. В этой программе государство участвует только как гарант взятого в банке кредита, при этом оно гарантирует лишь 50% суммы кредита. Годовой лимит госгарантий под программу и объем необходимых для этого финансов будут устанавливать ежегодно. В этом году сумма госгарантий составляет 1 млрд леев.
Для участия в программе достаточно внести первый взнос — 10%, процентная ставка по кредиту немного ниже рыночной — около 6-7%.
Программа Prima Casa 2, запущенная через два месяца после первой, рассчитана на госслужащих. Ее участникам государство компенсирует половину стоимости квартиры. Программа Prima Casa 3 — для семей с детьми. Государство оплачивает 10% стоимости жилья семьям с одним ребенком, 25% — семьям с двумя детьми, 50% — семьям с тремя детьми. Семьям, в которых четыре и более детей, государство выплатит всю сумму кредита, семья должна будет погасить только проценты по кредиту.
Как это отразилось на рынке недвижимости
Собеседники NM среди риэлторов и застройщиков говорят, что спрос на жилье после запуска Prima Casa действительно увеличился. «Программа Prima Casa, конечно, повлияла на рынок. Я отношусь без особого почтения к властям, но эта программа — за счет снижения первого взноса и разных льгот — дала возможность купить жилье тем, у кого не было на это никаких шансов», — сказал NM директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник.
При этом цены, по его словам, не изменились. «В последние два года цены стабильны — они не падают, но и не растут. Если раньше квартиры покупали, в основном, на деньги трудовых мигрантов, то сейчас появился внутренний спрос — местные жители покупают квартиры на условиях ипотеки», — сказал риэлтор, отметив, что цена осталась неизменной в евро, но в леях, благодаря укреплению нацвалюты, снизилась.
По словам эксперта, из-за большого спроса квартиры в сданных в эксплуатацию новостроях практически проданы, но предложение на рынке по-прежнему превышает спрос. Сейчас средняя цена квадратного метра жилья в Кишиневе — около €500-550. «Где-то дешевле, где-то дороже — есть €400, а есть €600-700. Расположение и район на цены особо не влияют, но есть районы-аутсайдеры — Отоваска, улица Мунчештская, поселок Кодру. Дешевле также стоят четырехкомнатные квартиры», — рассказал Олейник.
О том, что цены на рынке не изменились, хотя спрос повысился, сказал NM и директор строительной компании Exfactor Grup Владимир Тону. «Через Prima Casa мы продали уже до 20 квартир. Это хороший плюс для нас. Думаем, в следующем году ситуация может быть еще лучше», — сказал Тону.
По его словам, средняя цена за квадратный метр в домах, построенных его компанией, — €600, а пользуются спросом уже сданные в эксплуатацию дома. «Люди хотят быть уверены, что за свои деньги получат квартиры. У нас нет статистики, сколько квартир покупают, оплачивая сразу всю сумму, а сколько в ипотеку или в рассрочку. В основном, люди предпочитают рассчитываться за квартиру в течение 2,5-3 лет», — отметил девелопер.
О некотором разбросе цен с учетом района столицы NM рассказал менеджер по недвижимости Acces Imobil Сергей Добында, который тоже отметил, что «после двух лет падения цены на недвижимость стабилизировались». По его словам, нельзя сказать, что какой-то столичный район пользуется особым спросом: «Те, кто привык жить на Чеканах, хотят жить на Чеканах, кто привык к Буюканам — на Буюканах. В Центре цены немного выше, но в целом близкие. В новострое квадратный метр стоит €500-650», — рассказал Добында.
На вторичном рынке жилья, по его словам, цены во многом диктует планировка. «Из панельных домов наиболее востребованы 143-я серия и МС, а квартиры в котельцовых домах более популярны, чем в хрущевках. Тут сложно вывести среднюю стоимость квадратного метра», — отметил Добында.
Он также добавил, что, кроме Prima Casa, на ситуацию на рынке недвижимости повлияло и снижение налога на прибыль с 18% до 12%, благодаря чему налогооблагаемая база сократилась с 50% стоимости квартиры до 20%. «Фактически налог — 2,4% стоимости квартиры. Это привело к тому, что люди, оформляя сделку купли-продажи, стали показывать полную стоимость квартир, а не кадастровую (она обычно гораздо ниже. — NM). И это хорошо, так как в Prima Casa необходимо указывать всю стоимость квартиры», — пояснил Добында.
Петр Олейник тоже отметил, что из-за снижения налогов увеличилось число сделок, участники которых показывают реальную стоимость квартиры. «Предыдущая ситуация была тормозом для Prima Casa. Не все хотели указывать полную стоимость квартиры», — сказал эксперт.
Прогнозы
В будущем эксперты не видят причин для роста цен. «Нет никаких предпосылок для роста цен. Потому что люди продолжают уезжать из страны, предложение достаточно высокое, покупательная способность, хоть и есть, но она не бесконечна. Число студентов уменьшается, они — основные наниматели, и уже не так выгодно покупать квартиру для ее сдачи в аренду», — пояснил Олейник.
Владимир Тону, в свою очередь, считает, что в следующем году спрос на квартиры еще более вырастет, но на цены это не повлияет. «У нас будет меньше проектов [строительства жилых комплексов], потому что хороших мест сейчас нет. Думаю, цены будут стабильные — для роста предпосылок нет, и для снижения тоже — себестоимость немаленькая, ниже уже некуда. Если себестоимость квадратного метра €400, а мы продаем по €600, то за вычетом налогов возврат инвестиций очень низкий, особенно в сравнении с соседними Румынией и Украиной, где надбавка — 100% себестоимости», — подытожил глава Exfactor Grup.
