В Кишиневе за последние несколько месяцев заметно подорожало жилье — и в старом, и в новом жилом фонде. Цены на квартиры превышают €100 тыс. NM рассказывает, почему растут цены на недвижимость, как с этим связана обновленная правительственная ипотека Prima Casa Plus, и что будет с ценами дальше.
Цены на недвижимость в Кишиневе вновь пошли вверх. Стоимость квартир в старом фонде, судя по объявлениям на онлайн-досках о продаже, может превышать €100 тыс., а в новостройках — несколько сотен тысяч евро.
Цена квадратного метра в новостройках в таких объявлениях варьирует от €2 до €3 тыс., а в старом фонде может достигать €1,8 тыс.
Почему цены растут
Опрошенные NM игроки рынка подтверждают, что с сентября стоимость квартир выросла примерно на 15%.
По словам главы агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, подорожание обусловлено сразу несколькими факторами: запуском обновленной государственной программы льготной ипотеки Prima Casa Plus. «Жилье растет не в самом дорогом сегменте. Как повлияла Prima Casa? Деньги стали более доступными, кредит стало взять легче, цены начали расти», —пояснил Олейник.
Кроме того, добавил он, Нацбанк сохраняет базовую ставку и снижает нормы обязательных резервов. Это влечет за собой снижение процентных ставок по кредитам и делает их более доступными.
Вторая причина, по его словам, в том, что в условиях инфляции люди инвестируют в недвижимость: «Ставки по банковским депозитам снизились, а доходность с учетом арендной платы и роста стоимости актива остается привлекательной. Еще одна причина —укрепление национальной валюты (цены на недвижимость обычно указывают в €)».
В то же время Олейник отметил, что не всегда стоит ориентироваться на объявления о продаже квартир с высокой ценой. «Сейчас такой период, что владельцы иногда сами не понимают, сколько стоит жилье, и указывают цены выше рыночных, тестируя таким образом спрос», — пояснил эксперт.
Ориентировочные цены на вторичном рынке жилья, по его словам, сегодня выглядят примерно так:
— €1,4-€1,5 тыс. за кв. м однокомнатной квартиры,
— €1,3 тыс. за кв. м двухкомнатной квартиры,
— €1-€1,1 тыс. за кв. м трехкомнатной квартиры,
— До €1 тыс. за кв. м четырехкомнатной квартиры.
В новостройках, отметил Олейник, жилье стоит в среднем на 15%-20% дороже.
Глава компании Proimobil Влад Мустяцэ оценивает рост цен с конца лета в среднем на уровне 15%. «Это связано с отсутствием предложения, [обусловлено отсутствием разрешений на строительство]. Люди хотят инвестировать деньги, а предложений не так много. Это пугает людей, так как они хотят купить что-то побыстрее, и создается ажиотаж. Благодаря Prima Casa увеличился спрос на вторичку», — пояснил Мустяцэ.
По его словам, средняя стоимость квартиры в новостройке в белом варианте составляет €1,8 тыс. за квадратный метр и около €2 тыс. с ремонтом. На вторичном рынке, по его словам, цена тоже может доходить до €2 тыс. за кв. м. «Сейчас двухкомнатная квартира на Рышкановке чуть больше 50 кв. м. стоит примерно €92 тыс, а раньше [несколько лет назад] такие квартиры стоили €30 тыс.», — сказал глава Proimobil.
Что с новостройками
Эксперт в сфере недвижимости Раду Шитов объясняет рост цен большим спросом и ограниченным предложением. Средняя цена квадратного метра в белом варианте в новостройках, по его оценкам, варьирует от €1,4 тыс. до €1,5 тыс. «Предложение рождается в течении двух лет. Сегодня у застройщиков очень мало возможности купить землю: либо аукционы мэрии, либо у частников. Предложений все меньше и меньше», — пояснил Шитов.
По его словам, стоимость сотки земли под строительство в Кишиневе составляет €40-€70 тыс., а в центре может доходить до €100 тыс.
Также на спрос влияет финансирование программы Prima Casa и Prima Casa Plus, которые позволяют взять ипотеку без первого взноса. Кроме того, возможность оплаты в рассрочку предоставляют и застройщики.
Говоря о прогнозах на будущее, Шитов отметил, что на конечную стоимость квартир в новостройках влияют три фактора: стоимость земли, материалов и стоимость труда. «Стоимость труда не упадет, стоимость земли тоже.
Шитов добавил, что сейчас в Кишиневе выставлены на аукцион около 40 зональных урбанистических планов. «Если по ним начнется строительство и за счет объемов удастся снизить маржу, возможно, цены немного снизятся. Но, опять же, надо, чтобы было из чего строить, никто не будет закупать огромные запасы стройматериалов, [а их цена тоже растет]», — сказал эксперт, добавив, что массового предложения жилья в этом случае следует ожидать не ранее чем через два года.
С другой стороны, отметил он, стоимость жилья не может превысить платежный потолок покупателей.
Что дальше
Эксперты затрудняются давать прогнозы на ближайшее будущее. «Тут очень много факторов: энергетическая стабильность, стоимость финансовых ресурсов. Обычно перед изменением тренда с ценами должно быть какое-то плато. А тут кажется, что мы еще даже не разогнались», — отметил Олейник.
На вопрос NM о том, стоит ли покупать жилье сейчас, он ответил, что это зависит от целей. «Если жилье покупается, чтобы в нем жить, то надо брать тогда, когда оно вам нужно. Если речь об инвестициях, то надо высчитывать, анализировать и тогда принимать решение», —сказал эксперт.
Влад Мустяцэ, в свою очередь, не исключил, что рост цен может продолжиться. «Хотя это кажется абсурдным с учетом, что цены и сейчас немаленькие, вполне возможно, что цены будут еще расти. Но мы не предвидели и такого роста цен», — сказал Мустяцэ.
***
Prima Casă — правительственная программа льготного ипотечного кредитования, запущенная несколько лет назад. Изначально программа предполагала возможность взять ипотечный кредит гражданам, не имеющим собственного жилья, а первый взнос составлял всего 10% стоимости жилья.
Затем категории бенефициаров ипотеки расширялись, долю первого взноса снизили до 5%, кроме того, государство стало компенсировать часть платежей. Последние изменения в условия ипотеки внесли в этом году, переименовав программу в Prima Casa Plus: власти отменили обязательный первый взнос, а также разрешили покупать жилье гражданам, уже имеющим жилье, но желающим улучшить жилищные условия.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал @newsmakerlive. Там оперативно появляется все, что важно знать прямо сейчас о Молдове и регионе.
Хотите поддержать то, что мы делаем?
Вы можете внести вклад в качественную журналистику, поддержав нас единоразово через систему E-commerce от банка maib или оформить ежемесячную подписку на Patreon! Так вы станете частью изменения Молдовы к лучшему. Благодаря вашей поддержке мы сможем реализовывать еще больше новых и важных проектов и оставаться независимыми. Независимо от того, как вы нас поддержите, вы получите небольшой подарок. Переходите по ссылке, чтобы стать нашим соучастником. Это не сложно и даже приятно.
Поддержи NewsMaker!
