Программу получения жилья для молодых семей Prima Casa могут запустить уже осенью этого года. Власти рассчитывают, что она позволит поддержать молодые семьи и сократить их миграцию из Молдовы. По расчетам минфина, ставка по ипотечному кредиту, выданному на условиях Prima Casa, будет на четверть ниже ставки 12,5% годовых, действующей сегодня в банках. Банки инициативу кабмина приветствуют. А эксперты, хотя и назвали ее позитивной, считают предложенные ставки высокими и недоступными большинству нуждающихся в жилье семей. Кроме того, по их мнению, эта программа не решит проблему нехватки жилья.
Минфин ждет прозрачности и сокращения миграции
По планам минфина, программа покупки жилья для молодых семей Prima Casa должна заработать уже осенью этого года. Планируется, что в июле ее утвердит правительство, а осенью — депутаты.
Зачем?
Впервые о будущем запуске программы получения жилья для молодых семей Prima Casa премьер-министр Павел Филип объявил в марте 2017. А уже на прошлой неделе глава кабмина сообщил, что проект вскоре вынсут на публичное обсуждение. Цель правительственной программы — поддержать молодые семьи и сократить их миграцию из Молдовы. Кроме того, по словам министра финансов Октавиана Армашу, проект поможет улучшить прозрачность начисления зарплат, сделок с недвижимостью и простимулировать рынок недвижимости и страхования.
Кто?
Предполагается, что купить жилье по программе Prima Casa смогут семьи, у которых нет своего жилья или другого ипотечного кредита. Предельный возраст бенефициара должен быть 45 лет, а доход семьи — минимум в два раза выше, чем ежемесячный ипотечный платеж. Получить кредит сможет не только семья, но и один человек, если его доходы это позволяют.
Как?
Для получения кредита первый взнос составит 10% стоимости жилья. Процентную ставку за ипотеку будут рассчитывать, исходя из трех компонентов: средней процентной ставки по депозитам в банках сроком от 6 до 12 месяцев, маржи банка в размере до 3% и годовой комиссион 0,25% за обслуживание кредита. Участник также должен оплатить единовременную комиссию за выдачу кредита в размере до 1% и госпошлины. Максимальный срок ипотечного кредита 25 лет.
Сколько?
Таким образом, по расчетам минфина, если сумма кредита составит 615 тыс. леев (€30 тыс.) сроком на 25 лет, то при эффективной процентной ставке 9,43% ежемесячный платеж составит 4,8 тыс. леев. Первый взнос в этом случае будет 61,5 тыс. леев. В минфине уверены, что это гораздо выгоднее, чем действующая эффективная процентная ставка 12,5%., предоставляемая банками по ипотечным кредитам.
Максимальная сумма кредита — 1 млн леев. Государство в этом случае выступает гарантом половины его стоимости. Обслуживанием программы Prima Casa в Молдове будет заниматься подведомственная минэкономики Организация по развитию сектора малых и средних предприятий (ODIMM). Министр финансов Октавиан Армашу объяснил это решение тем, что у ODIMM есть необходимый опыт работы с грантами и кредитами. Бенефициары при этом будут взаимодействовать напрямую лишь с банками.
Если проект примут, то на 2017-2018 год государство готовы выдать гарантий на сумму 1 млрд леев. Таким образом, банки смогут выдать ипотечных кредитов на 2 млрд леев.
«Это никак не решает жилищный вопрос»
Банкиры, с которыми пообщался NM, отнеслись к инициативе положительно. «Moldova-Agroindbank заинтересован участвовать в программе Prima Casa, которая предоставит молодежи возможность купить жилье на привлекательных условиях. Сейчас рассматриваются условия участия банка в программе», — сказали NM в пресс-службе Moldova-Agroindbank.
Еще один собеседник NM на банковском рынке также подтвердил, что отношение к проекту положительное. «Кому будет невыгодно, тот не будет участвовать. Правда, весь кредит будет из собственных ресурсов банка. То, что маржа 3% уже лучше, чем 1% [как предполагалось изначально]», — отметил собеседник NM. Впрочем, по его словам, в кредитном портфеле банков не станет намного больше ипотечных кредитов. Хотя при этом банки параллельно смогут работать и по своим ипотечным программам.
Эксперт в энергетике Сергей Тофилат в соцсети Facebook раскритиковал программу Prima Casa. По его расчетам, при выдаче кредита по процентной ставке 9,13% годовых (6,13% процент по депозитам и 3% маржа) банки остаются в убытке. Так как, по словам и расчетам эксперта, они должны отдавать 40% суммы депозита в резервы Нацбанка. И таким образом реальные затраты банка составляют 10,22%. В минфине расчеты Тофилата опровергли, пояснив, что за деньги, отданные в резерв Нацбанка, банки также получают проценты.
Директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник считает, что после внедрения программы на рынке недвижимости не произойдет кардинальных изменений. «[Нельзя сказать], что спрос увеличится в разы. Условия неплохие, но не намного лучше, чем есть сейчас. Сегодня размер первого взноса — 30%, а будет 10%. С одной стороны, хорошо, что заем становится доступнее, но тело кредита увеличивается, и в итоге жилье обойдется дороже. С другой, 5 тыс. леев — реальная сумма, которую семья может выплачивать ежемесячно . Потому что сейчас ситуация такая: есть предложение жилья, есть люди, которым оно необходимо, но у них нет денег», — говорит риэлтор.
Эксперт IDIS Viitorul Вячеслав Ионицэ в беседе с NM отметил, что в последнее время рынок строительства очень просел: упал спрос со стороны промышленности, физических лиц и государства. «С этим нужно что-то делать. В то же время это никак не решает жилищный вопрос. Потому что у нас число семей, для которых платеж за ипотеку составлял бы 25-30% дохода, можно по пальцам пересчитать. Ну и цена кредита, должна быть 7-8% годовых. Желание правительства понятно, их первые шаги хороши, но сказать, что этот шаг приведет к быстрым результатам, я бы не решился», — отметил эксперт. Он также добавил, что для решения проблемы необходим комплексный подход, в частности предоставление жилья в лизинг. Это, по словам Ионице, позволило бы купить жилье тем, у кого не весь заработок отражен в официальных доходах, и сделать рынок аренды недвижимости более доступным.
Отметим, что в ноябре 2014 года спикер парламента Андриан Канду, бывший тогда министром экономики, заявлял о готовящемся законопроекте о социальном жилье, который предусматривал предоставление банковских кредитов под низкий процент в 1,5% годовых. Согласно той законодательной инициативе, Всемирный банк должен был выделить 4 млрд леев коммерческим банкам Молдовы для граждан, которые примут участие в проекте «Первый дом» (Prima Casă) и смогут воспользоваться этими кредитами. Проект, однако, так и не заработал.
