Guvernul a propus simplificarea condițiilor pentru programul de stat de creditare ipotecară în condiții preferențiale „Prima Casă”. Dacă parlamentul va aproba modificările propuse de guvern, prima rată pentru achiziția apartamentului va fi redusă de la 10% până la 5%. La fel, va fi majorată vârsta potențialilor participanți la program. NM și experții au analizat, cum va fi influențată piața imobiliară și cum funcționează aceasta în condiții de carantină.
Ce a propus guvernul
La ședința din 1 aprilie, Guvernul a aprobat modificare hotărârii cu privire la implementarea programului de stat „Prima Casă”. Conform acestora, suma minimă a primei rate se reduce de la 10% până la 5%, iar vârsta maximă a participanților programului crește de la 45 până la 50 de ani.
De acest program vor putea beneficia și persoanele care dețin deja o locuință într-o localitate urbană, dacă suprafața apartamentului care urmează să fie achiziționat este mai mare decât cea pe care o au deja în proprietate. Se mai presupune că în cadrul programului „Prima Casă”, vor putea beneficia de compensații din partea statului și cei care au accesat un credit ipotecar până la lansarea acestui program.
Reamintim că programul de stat de creditare ipotecară în condiții preferențiale „Prima Casă” presupune o primă rată mică, un credit bancar pe un termen de până la 25 de ani garantat de guvern (rata dobânzii la aceste credite este un pic mai mică decât cea de piață – acum este de aproape 8% anual), precum și compensații din partea statului la aceste credite pentru unele categorii de cetățeni: familiile cu mulți copii, bugetarii și angajații din sectorul privat. Aproape 4 mii de familii au beneficiat deja de acest program.
Pentru ca modificările propuse de guvern să intre în vigoare, acestea trebuie să fie aprobate de parlament.
Ce spun experții
Piotr Oleinic, directorul agenției imobiliare „Nika Imobil”, consideră că reducerea mărimii primei rate ar putea provoca riscul nerambursării creditului în caz de scădere a prețurilor la imobile. „Să presupunem că o locuință costă 50 de mii de euro. Pentru a o procura [în cadrul programului „Prima Casă”], e nevoie de doar 2500 de euro. Peste un an, valoarea locuinței ar putea să scadă, de exemplu, cu 10% – până la 45 de mii de euro. În acest caz, nu este niciun sens ca beneficiarul să plătescă creditul pentru o sumă mai mare decât valoarea acestei locuințe”, a precizat Oleinic pentru NM.
Potrivit afirmațiilor sale, astfel de practici sunt posibile pe piețele în creștere, iar în cazul unui eventual declin al pieței, dimpotrivă, condițiile trebuie înăsprite pentru a reduce aceste riscuri.
Și Veaceslav Ioniță, expert economic IDIS „Viitorul”, consideră că reducerea ratei minime din cadrul programului „Prima Casă” este un risc. „Dacă piața este în declin, apar probleme pentru cumpărător, pentru că valoarea gajului (apartamentului) scade și el trebuie să acopere acest gaj, în caz contrar, banca poate să-i preia locuința și s-o vândă. Așa s-a întâmplat în SUA, în anul 2008”, a menționat Ioniță.
Iată despre ce este vorba. De exemplu, o persoană a procurat o locuință cu 30 de mii de euro, achitând prima rată de 1500 de euro. Locuința este gajată la bancă până la rambursarea deplină a creditului (în acest caz, 28,5 mii de euro plus dobânda). Însă apare o criză, locuința se ieftinește și acum ea nu mai costă 30 de mii de euro, ci 20 de mii de euro. Astfel, gajul este mai mic decât suma creditului.
În opinia lui Ioniță, un asemenea scenariu este prea puțin probabil, pentru că acum prețurile de pe piață sunt mici – valoarea medie a locuinței constituie aproaoe 520 de euro pentru un metru pătrat. „Aceasta este o măsură anticriză, când se alocă bani pentru a „mișca” economia. Pentru că după criza din anul 2014, a fost o scădere a investițiilor și a consumului. Guvernul vrea să extindă numărul potențial al participanților la program”, a menționat expertul.
El a adăugat că anul trecut, aproape 10 mii de persoane din Moldova au procurat locuințe prin ipotecă și e prea puțin probabil că acest indicator va putea fi repetat anul acesta, „chiar și să nu fi fost coronavirusul”. „Anul trecut, au coincis mai mulți factori: „Prima Casă”, prețurile bune și creșterea veniturilor populației. Și mulți dintre cei care doreau să cumpere locuințe, le-au procurat anul trecut”, a specificat Ioniță.
Andrei Ganziuc, manager vânzări la „Proimobil”, este de părere că măsurile propuse de guvern nu presupun niciun fel de riscuri. „Aceste măsuri vor avea o influență pozitivă asupra pieței. De program vor putea beneficia tinerii și familiile care, de exemplu, locuiesc împreună cu părinții. În acest caz, nu sunt riscuri pentru bănci, pentru că există garanția statului, iar statului îi este convenabil, pentru că oamenii rămân să lucreze în țară”, a menționat expertul.
Cum funcționează piața imobiliară în condițiile de carantină
Potrivit afirmațiilor lui Piotr Oleinic, din cauza carantinei, piața imobiliară practic s-a oprit. „Activități nu sunt, prezentările sunt slabe. Înainte de aceasta, timp de două săptămâni nu au activat notarii, acum nu activează cadastrul (săptămână nelucrătoare). Unele tranzacții au fost suspendate, altele s-au pierdut. Activitatea pieței este minimă”, susține Oleinic.
El susține că este prematur să se facă prognoze, ce se va întâmpla cu prețurile la imobile. „După criză, piața reacționează cu o întârziere de trei-patru luni. Totul va depinde de cursul monedei europene, de situația privind rambursarea creditelor. Vom putea ști aceasta doar pe la sfârșitul verii”, consideră expertul.
Totodată, potrivit afirmațiilor Iuliei Herța, director marketing la „Proimobil”, activitatea de pe piața imobiliară a crescut. „Accesările site-ului nostru au crescut cu 15%. Oamenii care acum stau acasă au început să caute locuințe. Noi le organizăm prezentări online. Problema e că oamenii nu pot ieși afară”, a menționat Herța. Cu toate acestea, compania efectuează tranzacții, acum fiind solicitate apartamentele cu reparație, subliniază ea.
Ea a mai adăugat că în prezent, nu sunt motive pentru creșterea ori scăderea prețurilor la locuințe.
