Цены на жилую недвижимость в Кишиневе продолжают расти, причем все более стремительно: только в первом квартале этого года они увеличились на 18%. NM выяснял, с чем это связано, и есть ли предпосылки для дальнейшего подорожания квартир.
Рынок недвижимости в Кишиневе демонстрирует стремительный рост цен. Таковы данные Нацбанка, представившего Индекс цен на жилую недвижимость (RPPI) по итогам первого квартала (RPPI — показатель, который отражает тенденции роста или спада стоимости жилой недвижимости).
За отправную точку Нацбанк взял цены начала 2019 года. Таким образом, по данным НБМ, индекс RPPI в первом квартале этого года достиг 211,7%, что на 18,4% выше по сравнению с четвертым кварталом прошлого года и на 35,4% выше, чем в первом квартале прошлого года На рынке новостроек RPPI составил 220,9%, что на 20,6% выше, чем в четвертом квартале 2024 года и на 32,9% выше, чем в первом квартале 2024 года. На вторичном рынке RPPI составил 204,9%, увеличившись на 17,4% по сравнению с четвертым кварталом прошлого года и на 36,3% по сравнению с первым кварталом 2024 года.
«Результаты первого квартала 2025 года свидетельствуют о стремительном росте цен на рынке жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном. Это в значительной степени обусловлено расширением доступа к финансированию в рамках государственной программы [льготного ипотечного кредитования] Prima Casă Plus», — считают в Нацбанке.
Что с количеством сделок
По данным Нацбанка, количество сделок купли-продажи недвижимости в первом квартале 2025 года составило 6 445, что на 32,9% меньше, чем в четвертом квартале прошлого года и на 17,5% меньше по сравнению с первым кварталом 2024 года.
Количество оформленных ипотек на жилую недвижимость составило 2 642 — немного меньше, чем в последнем квартале 2024 — 3 078, но больше, чем в первом квартале 2024 года — 1893. При этом количество сделок по Prima Casa Plus за год утроилось: если в третьем квартале 2024 года их было 310, а в первом квартале 2025 года — 922 сделки.
«Снижение количества сделок свидетельствует о том, что из-за роста цен на недвижимость сдерживается спрос: потенциальных покупателей становится меньше с учетом текущих цен», — указали в Нацбанке.
На конец четвертого квартала 2024 года доля сделок купли-продажи, профинансированных за счет ипотеки, составила 32,1% от общего числа сделок, а к концу первого квартала 2025 года этот показатель достиг 41,0% (рост на 8,9 п.п.), что связано со значительным сокращением общего числа сделок в первом квартале 2025 года по сравнению с предыдущим кварталом (–32,9%), отметили в НБМ.
Этот факт, считают в Нацбанке, указывает на снижение возможностей населения покупать жилье за свои средства и на все более частое обращение к банковскому финансированию. «Привлекательность ипотеки можно объяснить, в том числе, программой Prima Casă Plus, которая расширила потенциал кредитования за счет увеличения суммы финансирования и возможности покрыть полную стоимость покупаемого жилья», — указали в Нацбанке.
Что будет с ценами дальше
В Нацбанке отметили, что в первом квартале этого года медианная цена жилой недвижимости (среднее значение в упорядоченном ряду цен) выросла с €89 тыс. до €104,5 тыс. В Нацбанке считают, что медианная цена вырастет до €127,8 тыс. (2,5 млн леев), что соответствует предельному размеру кредита по Prima Casa Plus. После чего может остановиться рос количества сделок в Кишиневе из-за снижения числа семей, которые смогут претендовать на ипотеку, а также переключения спроса с Кишинева на другие регионы.
Эксперт IDIS Viitorul Вячеслав Ионицэ отметил, что причин роста цен несколько: спад сдачи в эксплуатацию нового жилья с 1,7 млн кв. метров в 2019-2021 годах до 811 тыс. кв. метров в 2022-2024 годах, а также ежегодная внутренняя миграция (10 тыс. граждан Молдовы и 4 тыс. иностранцев) и рост стоимости стройматериалов на 50% за три года.
П
о его подсчетам, средняя цена квартир в новостройках составляет €1906 за 1 кв. метр, на вторичном рынке — €1324. По мнению эксперта, сейчас столичный рынок недвижимости находится в зоне турбулентности, так как: покупатели больше не могут себе позволить жилье, строители ограничены из-за стоимости строительства и бюрократии, а у государства нет стратегии стимулирования роста предложения.
Аналитик агентства Acces Imobil Виктор Черноморченко, в свою очередь, отметил, что цены не растут уже два месяца. «2024 год мы закончили со средней ценой €1540 за квадратный метр. У нас рынок недвижимости довольно инертный, не сразу реагирует на внешние факторы. В первые три месяца года продажи упали на 30% и после этого рост цен прекратился. У нас сейчас средняя цена €1720 за кв. метр. В дальнейшем ситуация с ценами зависит от того будет ли расти предложение жилья. Предложение немного увеличилось, что уменьшило аппетиты продавцов. Потенциальные покупатели ждут падения цен, но пока не известно, будет ли падение. Потому что средние зарплаты тоже растут, а, следовательно, и доступность жилья. За счет чего цены могут и дальше расти, я не вижу. Prima Casa свое уже набрала», — заключил эксперт.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал @newsmakerlive. Там оперативно появляется все, что важно знать прямо сейчас о Молдове и регионе.
Хотите поддержать то, что мы делаем?
Вы можете внести вклад в качественную журналистику, поддержав нас единоразово через систему E-commerce от банка maib или оформить ежемесячную подписку на Patreon! Так вы станете частью изменения Молдовы к лучшему. Благодаря вашей поддержке мы сможем реализовывать еще больше новых и важных проектов и оставаться независимыми. Независимо от того, как вы нас поддержите, вы получите небольшой подарок. Переходите по ссылке, чтобы стать нашим соучастником. Это не сложно и даже приятно.
Поддержи NewsMaker!
