В молдавском сегменте соцсетей активно обсуждают возможное снижение цен на жилье, взлетевших за последний год на 25%. Вероятное снижение цен объясняют близким завершением войны в Украине и другими факторами. NM разбирался, что все-таки будет с ценами на недвижимость в Молдове, и стоит ли ждать их падения.

Что произошло?

В соцсети Tik-Tok активно обсуждают возможное снижение цен на недвижимость в Молдове. Основные доводы за это можно найти в опубликованных в соцсети двух видео.

1. Повышение Нацбанком базовой ставки дважды с начала года (с 3,5% до 5,6%, а затем до 6,5%). Это приведет к снижению спроса в связи с подорожанием ипотеки, а также может вынудить продать свои активы людей, которые взяли недвижимость в кредит, что приведет к росту предложения.
2. Возможное завершение войны в Украине, что приведет к продаже недвижимости украинцами, живущими в Молдове, вследствие чего увеличится предложение на рынке недвижимости и, соответственно, снизятся цены.
3. Вступление в силу закона о запрете крупных транзакций с недвижимостью за наличные, что приведет к снижению спроса. Это положение закона должно было вступить в силу с 1 января 2025 года, но власти отложили его на три месяца — до 1 апреля (NM подробно писал об этом здесь)

Два видео (можно посмотреть тут и тут) набрали в сумме свыше 500 тыс. просмотров.

Что с ценами сейчас?

По данным Нацбанка, в четвертом квартале 2024 года цены на жилье выросли на 7,3%, по сравнению с третьим кварталом, а за год рост составил 25%.

Нацбанк выводит Индекс роста цен, исходя из сделок на рынке c учетом различных данных, например, количества комнат и общей площади жилья, он не указывает среднюю цену.

Базовыми ценами Нацбак определил цены на недвижимость в 2019 году. С тех пор цены выросли на 78,8%.

По данным главы Агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, средняя стоимость квартир на вторичном рынке без ремонта составляет €1150 — €1200 за квадратный метр, а в новостройке — около €1300 за квадратный метр.

Агентство Accesimobil называет еще более среднюю цену — €1540 за 1 квадратный метр.

Могут ли цены снизиться?

Петр Олейник в беседе с NM отметил, что рынок недвижимости «не фондовый», где цены могут «быстро отыгрывать вверх-вниз, а инертный». «Все позитивные и негативные изменения отыгрывают с интервалом 3-6 месяцев. На этом рынке много участников: строители, банки, физические лица. Для начала рынок должен стабилизироваться, а мы пока не видим стабилизации», — сказал Олейник, комментируя повышение базовой ставки.

Он также заметил, что некорректно прогнозировать и влияние геополитики на цены. «Никто не знал, когда война начнется, и сейчас никто не знает, когда она закончится и на каких условиях. Геополитика — важный фактор, но вплетать его сюда некорректно», —считает эксперт.

Он также уточнил, что в случае с наличными платежами власти в итоге упростили для покупателей механизм применения закона. «Человек будет под собственную ответственность декларировать, что его деньги законные. При этом, если у государства возникнут вопросы, покупатель будет нести ответственность. Кроме того, предельная сумма наличных [100 средних зарплат по экономике] не затрагивает сегмент одно-двухкомнатных квартир. Также стоит отметить, что сейчас все большую роль на рынке недвижимости играет ипотека, а драйвером роста цен стала госпрограмма Prima Casa Plus, которая позволяет купить квартиру без первого взноса», — сказал эксперт.

Так, если до войны на ипотеку приходилось лишь четверть сделок с недвижимостью, то в 2024 году — 43%.

Специалист в сфере недвижимости компании Acces Imobil Виктор Черноморченко тоже считает, что не стоит ждать снижения цен на недвижимость. «В 2022 году, когда началась война, процентная ставка по ипотеке была 14-15%, а цены продолжали расти. [Что касается украинцев], они как не покупали здесь жилье, так и не покупают. Я не думаю, что на них приходится хотя бы 1% сделок. И давайте будем честны: не все из них вернутся домой, некоторые уже нашли здесь работу. И даже если допустить, что они уедут, то не все сразу за один день», — пояснил свою точку зрения Черноморченко.

Ужесточение условий покупки за наличные, по его мнению, тоже вряд ли сильно отразится на рынке, так как, кто хотел купить за наличные, уже могли это сделать. «За прошлый год на рынке недвижимости было 16 тыс. сделок. Допустим, у 500 человек возникли проблемы [из-за наличных], но это не повлияет на рынок. Да, эти люде будут искать решение: купят что-то подешевле, потом перепродадут, смогут доказать происхождение денег и купят то, что им надо», — отметил эксперт.

Черноморченко прогнозирует, что в этом году цены продолжат расти, но не так сильно, как в прошлом году. «Будет рост как минимум на уровне инфляции. На это указывают два фактора: во-первых, конечно, инфляция, а также ситуация на рынке, где спрос по-прежнему на 30% выше предложения. Но даже в этом случае, с учетом прогноза роста зарплат на этот год, доступность квартир останется на прежнем уровне. Сейчас на покупку жилья площадью 60 квадратных метров нужно отдавать одну среднюю зарплат в течении 9-10 лет», — резюмировал эксперт.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал @newsmakerlive. Там оперативно появляется все, что важно знать прямо сейчас о Молдове и регионе.

Хотите поддержать то, что мы делаем?

Вы можете внести вклад в качественную журналистику, поддержав нас единоразово через систему E-commerce от банка maib или оформить ежемесячную подписку на Patreon! Так вы станете частью изменения Молдовы к лучшему. Благодаря вашей поддержке мы сможем реализовывать еще больше новых и важных проектов и оставаться независимыми. Независимо от того, как вы нас поддержите, вы получите небольшой подарок. Переходите по ссылке, чтобы стать нашим соучастником. Это не сложно и даже приятно.