Власти Молдовы хотят ужесточить борьбу с незаконными стройками и снизить риски покупки жилья в проблемных домах. Министерство инфраструктуры подготовило проект поправок, который должен усилить полномочия Национального инспектората технического надзора и не позволить застройщикам продолжать работы, пока идут судебные споры. NM рассказывает, какие меры предлагают власти и что может измениться для покупателей и застройщиков.
Проект поправок для укрепления нормативной базы в сфере градостроительства и строительства разработало министерство инфраструктуры. Документ доработали после первых общественных консультаций и представили новую версию для повторных консультаций, которые продлятся до 22 мая. Если парламент утвердит инициативу, изменения внесут в законы о кадастре и государственном контроле, Уголовный и Административный кодексы, а также в Градостроительный и строительный кодекс.
Как объяснили авторы проекта в пояснительной записке, законопроект направлен на усиление борьбы со строительством без разрешений или с нарушениями. В министерстве признают, что на практике действующую нормативную базу иногда игнорируют при выдаче разрешительных документов или при вынесении судебных решений. Ключевой целью поправок власти называют создание более прочной нормативной базы, которая даст Национальному инспекторату технического надзора (INST) инструменты для оперативного реагирования на незаконные строительные работы, снос или демонтаж, а также позволит инспекторату аннулировать или приостанавливать действие разрешений, выданных с нарушениями.
Незаконные стройки и тысячи покупателей в зоне риска
В министерстве инфраструктуры считают, что из-за недостатка нормативных механизмов у INST в стране появляются объекты, которые не соответствуют требованиям законодательства в сфере строительства и градостроительства. Возможности инспектората в борьбе с незаконным строительством авторы проекта называют «скованными». В первую очередь от этого страдают граждане, которые вложили деньги в покупку жилья, но не могут им пользоваться, потому что объект построили с нарушениями или его невозможно сдать в эксплуатацию.
По словам авторов проекта, ситуацию усугубляет и вмешательство судебных инстанций, которые могут приостанавливать решения INST о прекращении работ до окончательного рассмотрения дела. С учетом длительности судебных процессов, отмечают в министерстве, застройщики в таких случаях продолжают работы на основании документов, которые могли выдать без соблюдения требований действующей нормативной базы.
Особенно опасными авторы проекта считают случаи, когда объекты возводят без разрешения, с превышением допустимой этажности, нарушением расстояний между зданиями, нормативных отступов от границ участка или коэффициента использования территории. В министерстве отметили, что в 2024 году суды отменили три из пяти предписаний INST, после чего инспекторат обжаловал эти решения в Апелляционной палате.
Показательным примером в министерстве назвали пожар в мансарде жилого дома на ул. Тудора Владимиреску, 75/1 в Дурлештах. По итогам проверки INST установил, что градостроительный сертификат выдали с игнорированием положений генерального градостроительного плана, который ограничивает площадь застройки и этажность в этой зоне, а также с нарушением минимального расстояния до оси улицы и высоковольтной линии электропередачи. Первоначальный проект, по данным инспектората, не полностью соответствовал нормам размещения объектов и требованиям пожарной безопасности при эвакуации. Кроме того, в доме превысили допустимые расстояния между квартирами и эвакуационными путями.
Власти подчеркивают, что халатность, безразличие и формальный подход к любому компоненту системы качества в строительстве могут вызвать цепной эффект с непредсказуемыми последствиями и большими затратами на устранение нарушений. По данным авторов проекта, сейчас в стране есть около 29 жилых домов или комплексов, которые могут не допустить к этапу окончательной приемки из-за нарушений.
Авторы проекта подчеркнули, что из-за таких нарушений могут пострадать добросовестные граждане, которые вложили деньги в покупку жилья, но не смогут пользоваться более чем 2,6 тыс. квартирами, которые указаны в реестре недвижимости как «будущие объекты». При этом еще около 2 тыс. квартир, будучи несанкционированными, вообще не зарегистрированы в реестре. В министерстве считают, что в общей сложности могут пострадать более 4,6 тыс. граждан, а ущерб может превышать 4,6 млрд леев.
В пояснительной записке также описали некоторые мошеннические схемы, к которым прибегают недобросовестные застройщики, допуская серьезные отклонения от разрешительных документов. Например, в одних случаях документы выдавали на индивидуальные жилые дома или коммерческие объекты, хотя фактически строили многоквартирные жилые дома. В других случаях застройщики существенно отклонялись от проектной документации, надстраивали этажи или самовольно захватывали соседние участки. При этом, как отмечают авторы проекта, во многих случаях нарушения были комплексными, а некоторые застройщики начинали работы еще до получения разрешения на строительство.
Незаконные работы будут останавливать, а постройки — сносить
Одна из главных предложенных поправок касается механизма сноса незаконных построек. Авторы предлагают включить снос несанкционированных строений и устранение последствий несанкционированных вмешательств в Уголовный кодекс. Согласно проекту, такую меру смогут применять в случаях, когда здание построили без разрешения или с нарушением нормативных требований, градостроительной документации и документации по благоустройству территории. В таких случаях нарушителя смогут обязать привести земельный участок или здание в состояние, которое было до выполнения незаконных строительных работ.
Снос несанкционированных строений и устранение последствий незаконных вмешательств сможет назначить суд по требованию прокурора. Это будет возможно даже в случае прекращения уголовного дела, процесса или преследования, освобождения от уголовной ответственности или истечения срока давности привлечения к ответственности. Расходы на снос или восстановление, согласно проекту, должен будет покрывать нарушитель. Если он сам этого не сделает, работы смогут выполнить местные власти или судебный исполнитель, а затем взыскать с него расходы.
Еще одна предложенная поправка касается Административного кодекса. Его хотят дополнить нормой, согласно которой нельзя будет приостанавливать предписания INST и Агентства инспектирования памятников о прекращении несанкционированных строительных работ или несанкционированного сноса.
Метки в кадастре, недействительные сделки и больше возможностей у INST
Другую поправку министерство инфраструктуры предлагает внести в закон о кадастре недвижимого имущества. Если INST или Агентство инспектирования памятников установит нарушения, эту информацию будут вносить в реестр. При продаже такого объекта покупателя должны будут письменно, под подпись, предупредить о выявленных проблемах. В проекте отдельно указано, что покупателю должны сообщить в том числе о том, что объект может подлежать сносу.
Отдельная норма касается будущих объектов недвижимости. Проект предусматривает, что если в реестре уже есть отметка о нарушениях по строящемуся объекту, а покупателя письменно об этом не уведомили, договоры по таким объектам будут считать «ничтожными в силу закона».
Национальный инспекторат технического надзора может получить дополнительные возможности для проверок. В случаях, связанных с незаконными стройками или серьезными нарушениями строительного законодательства, на INST не будут распространяться некоторые положения закона о государственном контроле. В частности, речь идет о правилах планирования проверок, периодичности контроля, предварительного уведомления, а также о процедуре оформления делегации на контроль. Это должно позволить инспекторату быстрее реагировать на признаки незаконного строительства или незаконного сноса.
Защита памятников и ограничения у аэропортов
Отдельный блок касается исторических зданий и охраняемых зон. При регистрации зданий, расположенных на территории памятников, в историко-культурных резервациях, исторических населенных пунктах или в охранных зонах, будут дополнительно проверять наличие необходимых заключений и согласований, предусмотренных законодательством в сфере культурного наследия.
Еще один блок проекта касается строительства в зонах, связанных с безопасностью полетов. В Градостроительный и строительный кодекс предлагают добавить норму, согласно которой здания, сооружения, инженерные сети, установки и оборудование в таких зонах должны размещать с учетом ограничений, предусмотренных авиационным законодательством. Речь идет о территориях рядом с сертифицированными аэродромами — в пределах 15 км от контрольной точки аэродрома. В таких зонах для некоторых работ потребуется бесплатное предварительное согласование авиационного органа.
В уже застроенных зонах такое согласование понадобится, в частности, для новых объектов или надземных инженерных сетей, которые могут оказаться выше существующей застройки, а также для использования кранов и другого высокого оборудования. В незастроенных зонах рядом с аэродромами согласование потребуется для любых надземных объектов, кранов и аналогичного оборудования. Отдельно проект предусматривает, что ветроэнергетические установки и объекты выше 45 метров должны согласовываться с авиационным органом независимо от места их размещения.
Кроме того, в кодексе предлагают прописать несколько запретов. На расстоянии 15 км от аэропортов нельзя будет размещать объекты с опасными, сбивающими с толку или вводящими в заблуждение огнями, объекты, которые могут ослеплять из-за источников освещения высокой интенсивности или сильной отражательной способности, а также объекты, способные привлекать диких животных и птиц вблизи аэродрома. Запрет также коснется источников невидимого излучения и подвижных или неподвижных объектов, которые могут негативно повлиять на работу авиационных систем связи, навигации и наблюдения. Кроме того, запретят проектировать животноводческие фермы, бойни, площадки для хранения пищевых отходов и другие объекты, которые могут вызывать скопление птиц, если они расположены ближе чем в 15 км от аэродрома.
Если парламент примет закон, большая часть поправок вступит в силу 1 января 2027 года. Правительство в течение шести месяцев со дня публикации закона в «Официальном мониторе» должно будет привести свои нормативные акты в соответствие с ним.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал @newsmakerlive. Там оперативно появляется все, что важно знать прямо сейчас о Молдове и регионе.
Хотите поддержать то, что мы делаем?
Вы можете внести вклад в качественную журналистику, поддержав нас единоразово через систему E-commerce от банка maib или оформить ежемесячную подписку на Patreon! Так вы станете частью изменения Молдовы к лучшему. Благодаря вашей поддержке мы сможем реализовывать еще больше новых и важных проектов и оставаться независимыми. Независимо от того, как вы нас поддержите, вы получите небольшой подарок. Переходите по ссылке, чтобы стать нашим соучастником. Это не сложно и даже приятно.
Поддержи NewsMaker!
