Принятый в конце ноября закон «О кондоминиуме» еще не вступил в силу, но уже вызывает много вопросов и сомнений в его успешной реализации. Вокруг закона распространяются слухи о том, что людей будут насильно загонять в кондоминиумы, а потом отбирать квартиры за неуплату. Или, что жильцам навяжут условия, и им придется содержать рассыпающиеся здания советской постройки. NM разбирался в новом законе.
О чем говорит закон
Парламент принял закон «О кондоминиуме» 29 ноября, на одном из последних заседаний осенне-зимней сессии. Его пока не промульгировал президент, поэтому закон еще не опубликован в «Официальном мониторе». Закон вступит в силу через шесть месяцев после опубликования.
Автор документа — министерство экономики и инфраструктуры. Законопроект, как следует из пояснительной записки к нему, готовили семь лет. В его разработке участвовали различные госведомства, представители бизнеса, общественники и иностранные эксперты.
Закон предусматривает, что все многоквартирные дома будут автоматически считаться кондоминиумами, независимо от того, кто сейчас ими управляет — муниципальное предприятие управления жилфондом (ЖЭК), жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или Ассоциация владельцев приватизированных квартир (АВПК).
Кондоминиум — это не только дом со всеми его помещениями, крышей, фасадом, но и земля под домом и прилегающая территория, которая используется для его эксплуатации, то есть двор, игровая площадка, подъездные пути, тротуары. И все это — общедолевая собственность всех жильцов дома. Это означает, что без согласия большинства жильцов нельзя будет, например, изменить фасад дома (утеплить стену, перекрасить ее в другой цвет).
У каждого дома должен быть свой регламент, то есть своеобразный свод правил, который определяет правила жизни в нем: например, сколько собак или кошек может содержать владелец квартиры, кто имеет право парковать машину во дворе, когда объявляется общий субботник и т.д.
Жильцы смогут выбрать один из двух видов управления кондоминиумом — сообщество или ассоциацию. В первом случае всем управляют сами жильцы, которые решают вопросы на общем собрании. Во главе сообщества стоят выбранные на собрании председатель и совет, а проверяет их цензор.
Вторая форма управления предполагает передачу полномочий жильцов по управлению дома ассоциации — юридическому лицу. Ассоциацию в любом случае придется создать, если кондоминиум решить брать кредит или грант на модернизацию или ремонт дома.
У ЖСК и АВПК на регистрацию ассоциации будет 18 месяцев. Жильцы, чьи дома входят в ЖЭКи, должны действовать быстрее — если в течение трех месяцев не выбрать управляющего кондоминиумом, за дело возьмется мэрия и сама назначит его на основе конкурса.
Расходы на регистрацию в реестре недвижимости кондоминиума и всех долей в общедолевой собственности покроют местные бюджеты и частично госбюджет.
Главное, что исключает закон, — создание мегаассоциаций, то есть компаний, которые смогут администрировать десятки домов. Управляющий кондоминиумом должен будет знать всех жильцов, а они — его. То есть принцип будет «один дом — один кондоминиум — один управляющий».
В то же время мэрия будет контролировать работу ассоциаций или управляющих сообществом.
Важный вопрос — плата за управление домом, его ремонт и содержание. В ст. 17 закона говорится, что собственник обязан платить взносы/обязательные платежи, установленные общим собранием, оплачивать услуги управляющего, расходы за коммунальные и некоммунальные услуги, связанные с использованием ячейки, а также долю взноса.
Там же говорится, что невыполнение или отказ от пользования общей долевой собственностью не освобождает собственника, полностью или частично, от общих затрат на управление, содержание и ремонт общей долевой собственности.
Одинаковую для всех сумму определяет собрание жильцов, в котором участвовали не менее половины собственников квартир. Все собственники затем вносят деньги в фонд кондоминиума и из этих средств содержат и ремонтируют дом. Кстати, решение большинства можно опротестовать, закон это позволяет.
Для воздействия на неплательщиков в законе предусмотрена возможность взимать пеню за просрочку. В первоначальном варианте проекта также была предусмотрена возможность напрямую обратиться к судебному исполнителю, который принудительно мог взыскать средства с собственника, который не платит за управление домом. Но затем этот пункт из закона убрали.
В домах, которые еще только построят, кондоминиум автоматически будет регистрироваться в реестре недвижимости сразу при получении разрешительных документов на строительство, а покупатели квартир в строящемся доме сразу получат в собственность и долю участка, на котором будет располагаться дом, и долю в самом доме, кроме квартиры.
Собственник обязан будет так использовать свою ячейку, чтобы «в отношениях с другими собственниками кондоминиума не превысить пределы нормального пользования, в соответствии с нормами эксплуатации ячеек. Собственник обязан терпимо относиться к нормальному пользованию другими жильцами своими ячейками». На этот пункт обратил внимание Наццентр по борьбе с коррупцией, который указал, что в законе не определяется понятие «нормальности», поэтому позволяет его широко интерпретировать.
Что с жилфондом в Кишиневе
По данным primariamea.md за 2017 год, 98% квартир в столице приватизированы, остальные 2% принадлежат государству.
67% жилфонда управляют ЖЭКи. Больше всего «жэковских» квартир на Ботанике и Рышкановке, меньше всего — в Центре. А, например, на Чеканах их вовсе нет — там большинством домов управляют ассоциации владельцев приватизированных квартир.
У примерно 80% жилых домов в Кишиневе высокий уровень износа, там нужен срочный ремонт инженерных сетей и крыш.
Жильцы и ЖЭКи задолжали 650 млн леев Termoelectrica за поставку теплоэнергии для подогрева воды.
22 ЖЭКа из 23 находятся в процедуре банкротства.
Экономические агенты, торговые или офисные помещения которых находятся в жилых домах, очень редко или совсем не участвуют в содержании дома.
Что волнует жильцов
В конце прошлой неделе новый закон обсудили общественники, пригласив к разговору юристов, председателей жилищных управлений, жильцов и представителей кишиневской мэрии. Организатором дискуссии выступила общественная организация «Активные сообщества гражданского участия».
Из обсуждения стало понятно, что жильцы почти ничего не знают о новом законе и о том, как его будут реализовывать на практике.
Из-за этого, считает гражданский активист Виталий Возной, создается впечатление, что людей хотят загнать в кондоминиумы, при этом непонятны их права, особенно, если в жилом доме не определены права собственности на общие внутренние помещения.
Также выяснилось, что у мэрии нет решения, кто при реорганизации оплатит долги ЖЭКов. По крайней мере глава муниципального управления жилищно-коммунального хозяйства Генадие Дубица не смог ответить на этот вопрос.
Между тем у каждого управляющего жилфондом, независимо от формы управления, должен быть контракт с каждой квартирой о том, как он платит за обслуживание дома и прочие коммунальные услуги, в том числе утверждены санкции за неуплату. Если таких контрактов нет, то решить вопрос с долгами должны сами ЖЭКи. Но пока такого механизма нет.
Также непонятно, как быть со старыми системами инженерных коммуникаций, крышами, тротуарами, детскими площадками, в которые ЖЭКи годами ничего не инвестировали, а теперь жильцам придется вкладывать огромные средства, чтобы восстановить это имущество.
Нет оценок, как будут устанавливать тарифы на содержание дома и насколько они вырастут.
Пока не очень понятно, что делать с жильцами, которые не смогут участвовать в содержании и управлении дома, например, находятся в длительном отъезде или получают мизерные доходы. Тем более, по словам Генадие Дубицы, что систему компенсаций за отопление пересмотрят.
Также, говорят жильцы, из закона пока непонятно, как управлять прилегающей землей в в связи с парковками: можно ли будет взимать с владельцев авто плату за парковку, чтобы затем использовать эти деньги на содержание или ремонт дома.
Еще один острый вопрос — границы кондоминиума. «На основании чего мэрия будет их устанавливать? На основании красных линий, которые мэрия не один раз переносила как ей вздумается? Или на основании первоначального плана застройки и благоустройства территории, утвержденного в советские времена?», — задался вопросом Виталий Возной.
Он уточнил, что для регистрации кондоминиума нужно шесть-семь документов, которые придется собирать в разных госучреждениях. «Вот если бы мэрия ввела электронный документооборот, который давно обязалась ввести, этой бюрократии можно было бы избежать», — подчеркнул активист.
По словам Януша Кушнира — главы Патронатного объединения ассоциаций кондоминиумов, созданного по старому закону 2000 года, мэрия не должна устанавливать никаких границ прилегающей территории, потому что их определили и установили еще при строительстве дома. Эти границы уже есть, подчеркнул Кушнир. Кроме того, по его словам, незаконно передавать прилегающий участок в пользование жильцам, а только в собственность.
Сейчас этот вопрос в законе четко не прописан. Например, в определении значения «земельный участок кондоминиума» говорится не только о праве собственности на этот участок, но и о праве суперфиция (это право пользования чужим земельным участком), которым могут обладать собственники общей долевой собственности. По словам юриста Ольги Силоч, по сути, это означает, что, если когда-то во дворе жилого дома «выросло» офисное здание, то земля под этим зданием не будет принадлежать жильцам кондоминиума, а будет у них в пользовании. «Они даже не смогут назначать арендную плату или плату за использование их прилегающей территории, потому что сами окажутся пользователями», — отметила юрист.
Управляющая несколькими ассоциациями владельцев приватизированных квартир Майя Лагута считает, что закон плохо продуман, хотя признает, что давно пора было создать кондоминиумы, чтобы жильцы могли сами управлять имуществом и придомовой территорией. По ее мнению, тогда не было бы этого безобразия с пристройками и захватами дворов.
С другой стороны, она советует не создавать кондоминиумы до тех пор, пока поставщики услуг не заключат индивидуальные контракты с каждым жильцом, причем без всяких условий. По ее словам, поставщики обязаны это делать, а, кроме того, расходы на изменение сетей и индивидуальные приборы учета заложены в тарифы. «У меня есть все документы и ссылки на законы, подтверждающие это», — заверила Лагута.
Ее слова подтвердил инженер, менеджер в энергетике Игорь Бею. Он сказал, что технически и юридически все поставщики должны заключить прямые договоры с потребителями. Ассоциация в кондоминиуме — не потребитель, это юрлицо, коммерческий посредник, и это незаконно, уверяет эксперт.
Также участники дискуссии говорили о том, что проблемы с практической реализацией закона будут в самих жильцах, у которых есть права, но они не хотят знать об обязанностях, и сейчас не могут собраться для решения элементарных вопросов.
Кушнир также отметил несправедливость сроков, которые по закону предусмотрены для создания кондоминиума — 3 месяца для домов, управляемых ЖЭКами, и 18 месяцев — для остальных. «Там, где самые серьезные проблемы с управлением жилым фондом, где соседи часто не знают друг друга, где накоплены огромные долги, дается столь короткий срок для самоорганизации жильцов, — недоумевает глава патронатного объединения. — А что делать, если люди не соберутся, если они не знают друг друга и не могут выбрать управляющего? Ведь неизвестно, кого за них выберет мэрия, будет ли он соответствовать требованиям жильцов, обладает ли нужными навыками или просто хочет заработать денег».
Бею поднял вопрос оплаты содержания дома. Он привел в пример расходы жильцов на содержание дома, в котором он живет — 54 тыс. леев в год. Бею выяснил, что ЖЭК не тратил и 5% этой суммы на ремонтные работы. Он показал фото трубы водопровода в разрезе, покрытой многолетней ржавчиной. По словам инженера, после вступления закона в силу эти трубы придется менять жильцам. «Похоже, что власть решила самоустраниться от ответственности, здания скоро начнут сыпаться», — сказал Бею. Он считает, что высока вероятность того, что ассоциация просто захлебнется, потому что нужно очень много средств, чтобы восстанавливать все это старье.
Участники дискуссии обсудили и вопрос долгов, которые накопились у ЖЭКов. По мнению большинства, муниципальный совет должен решить, что делать с долгами ЖЭКов. Но все специалисты сошлись во мнении, что кондоминиумы не обязаны принимать старые долги, хотя признали, что из-за этого могут возникнуть проблемы с некоторыми поставщиками.
Главная проблема, по мнению модератора дискуссии Виталие Спрынчанэ, в том, что никто не знает, какие изменения всех ждут, поэтому и появляются разные «пугалки» о новом законе. Он предложил чаще встречаться и обсуждать разные вопросы, касающиеся управления жилфондом, а также заставить «шевелиться мэрию». Он пообещал разработать своеобразный гид для кишиневцев о новых изменениях и опубликовать его на сайте «Активные сообщества гражданского участия».
