Prețurile la locuințele din Chișinău au explodat anul acesta cu 20-30%. S-au scumpit și apartamentele din blocurile noi, și cele de pe piața secundară. Experții prezintă un complex întreg de cauze, inclusiv creșterea cererii dată fiind sporirea accesibilității locuințelor. NM a analizat cauzele scumpirii spațiului locativ, dar și ce se va întâmpla cu prețurile în continuare.
Cum au crescut prețurile?
La Chișinău, imobilele s-au scumpit considerabil în ultimul an. Potrivit estimărilor agenților imobiliari, această creștere a constituit circa 20%-30%. Petru Oleinic, directorul Agenției imobiliare „Nika Imobil”, ne-a comunicat că în prezent, prețul mediu al unei locuințe de pe piața secundară, fără reparație, este de €750 pentru un metru pătrat, iar în „variantă albă” în bloc nou – €800 pentru un metru pătrat. Iar Vlad Musteață, directorul Agenției „Proimobil”, a menționat că pe piața secundară, prețul unui metru pătrat al unei locuințe cu reparație a ajuns până la €950, iar în blocurile noi, cu reparație – până la €1100
(în „variantă albă” – €800-850).
Bursa imobiliară „Lara” oferă prețuri mult mai mici. Conform datelor bursei, prețul mediu al unui metru pătrat pe piața secundară s-a majorat din luna ianuarie până în luna noiembrie de la €511 până la €570, iar în blocurile noi, în „variantă albă”, a crescut de la €637 până la €692.
De ce prețurile au crescut?
Experții contactați de NM numesc câteva cauze principale ale scumpirii imobilelor. Prima este inflația.
„Rata inflației este mare, iar prețurile vor crește la toate nu doar în Moldova, dar în toată lumea (în Moldova, din octombrie 2020 până în octombrie 2021, rata anuală a inflației a constituit 8,81%. – NM).
Oamenii încearcă să-și păstreze cumva banii și cumpără imobile, pentru că nu au o altă alternativă”, a remarcat Musteață.
Cea de-a doua cauză – primăria capitalei a început să elibereze mult mai puține autorizații de construcție a blocurilor locative, ceea ce a redus oferta de pe piață.
„Anterior, aceste autorizații erau eliberate haotic, acum, acestea aproape că nu se acordă, de aceea mulți cumpără în blocurile deja construite. Drept urmare, se scumpește tot ce există: și apartamentele noi, și cele vechi, și casele, și terenurile”, a spus Musteață.
Și Petru Oleinic a numit una dintre cauzele majorării prețurilor la locuințe reducerea numărului de autorizații pentru construcțiile noi. Însă autoritățile municipale au reluat eliberarea autorizațiilor, a menționat Oleinic. Ce-i drept, în acest caz, piața nu reacționează imediat, ci, posibil, în decurs de
câțiva ani, a adăugat el.
Conform datelor Biroului Național de Statistică, în nouă luni ale anului 2021, autoritățile capitalei au acordat 1557 de autorizații de construcții, iar în aceeași perioadă a anului 2020 – 780. Însă în acest caz, nu este vorba doar despre construcțiile caselor.
Cea de-a treia cauză a scumpirii spațiului locativ este, potrivit experților, majorarea numărului de credite ipotecare acordate de bănci. Petru Oleinic susține că dacă anterior, doar programul de stat Prima Casă oferea posibilitatea de a accesa un credit cu prima rată de 10%, acum, cu aceeași primă rată, poate
fi accesat un credit ipotecar obișnuit. „În plus, băncile au extins termenul maxim de la 20 până la 30 de ani. Și, de fapt, această scumpire s-a distribuit pe o perioadă mult mai îndelungată”, a menționat agentul imobiliar.
O altă cauză a creșterii prețurilor o constituie scumpirea considerabilă a materialelor de construcție (metale, lemn), precum și a lucrărilor și terenurilor. În opinia experților, o ultimă cauză este pandemia, care a provocat reducerea ofertei pe piața secundară a imobilelor. „Mulți dintre cei care au dorit să plece din Moldova nu au putut face acest lucru din cauza pandemiei și a restricțiilor
de plecare”, a precizat Petru Oleinic.
Ce se va întâmpla cu prețurile în continuare?
Jucătorii de pe piață au opinii contradictorii în acest sens. Nicolai Rusnac, specialist la Bursa imobiliară „Lara”, consideră că acum, prețurile au atins apogeul și e prea puțin probabil că vor mai crește. Potrivit afirmațiilor sale, în acest caz, un rol îi revine creșterii considerabile a prețurilor la gazele naturale și
a altor plăți pentru utilități. „Există locuințe care acum sunt pustii. Dar odată cu creșterea cheltuielilor pentru serviciile locativ-comunale, oamenii se vor gândi, ce să facă cu aceste apartamente”, a menționat Rusnac.
Lui Petru Oleinic i-a fost dificil să facă anumite prognoze. „Conform legii pieței, majorarea prețurilor reduce cererea. Iar noi constatăm că începe să crească oferta [există construcții la un stadiu scăzut de finisare]. La fel, conform prognozelor, va continua să crească inflația (în anul 2021, Banca Națională
prognozează o rată a inflației de peste 15%). Deci, vor crește ratele la credite, care nu pot fi mai mici decât inflația. Cel mai probabil, piața își va restabili echilibrul, dar deocamdată e greu de făcut niște prognoze exacte”, a menționat Oleinic.
Veaceslav Ioniță, expert economic la IDIS Viitorul, consideră că piața va ajusta prețurile.
„Creșterea prețurilor este condiționată de majorarea bruscă a prețurilor la apartamentele în blocurile noi. Există informații precum că acum, dezvoltatorii imobiliari îngheață vânzările, considerând că astfel, prețurile „vor exploda”. Cred că aceștia exagerează un pic. Și că dacă va fi nevoie, aceștia vor scoate locuințele în vânzare”, a menționat expertul, adăugând că în Moldova, au fost perioade când prețurile la locuințe au fost mai mari. Actualmente, potrivit estimărilor sale, un metru pătrat de spațiu locativ costă,
în medie, €720, iar la sfârșitul anilor 2000, acesta era de aproape €900. Iar Vlad Musteață dimpotrivă, este sigur că într-un an, prețurile vor mai crește cu 20%. Cererea există, iar ofertele sunt tot mai puține. Locuințele din blocurile care au început deja să fie construite se vând pe larg și în trei-cinci
luni, totul va fi vândut”, consideră el.
Veaceslav Ioniță a adăugat că, examinând această situație, ar trebui să se ia în calcul încă un factor – accesibilitatea locuinței.
„Este un indicator mult mai corect, acesta demonstrează, în câți ani se poate câștiga pentru o locuință cu
suprafața de 70 m.p., având un salariu mediu pe economie. Anul trecut, acest indicator a constituit 8,5 ani în cazul unui salariu mediu de circa €5000 pe an. Anul acesta, în legătură cu scumpirea spațiului locativ, acest indicator este de 9,5 ani. Dar în anii 2005-2006, acest indicator a fost de 30 de ani”, a precizat expertul.
Astfel, potrivit afirmațiilor sale, Moldova s-a apropiat de indicatorul mediu european – 7,5 ani. „De notat că în Cehia, de exemplu, e vorba de 11 ani, în Lituania – 10 ani, în Marea Britanie – 9,5 ani”, a adăugat Ioniță.
