В Молдове в полтора раза выросли ставки по ипотечным кредитам, в том числе по льготной ипотечной госпрограмме Prima Casă. NM разбирался, почему подняли ставки, как это повлияет на рынок недвижимости, и что в этой ситуации могут сделать государство и обладатели ипотеки.
Как выросли ставки
С 1 июля в Молдове существенно выросли процентные ставки по ипотечным кредитам. Судя по информации на сайте bancamea.md, если в июне банковская ставка по ипотеке составляла в среднем 9-10% годовых, то в июле некоторые банки подняли ее до 13%-16% годовых, а эффективная процентная ставка и вовсе может достигать 18%-19,89%.
Еще больше выросла ставка по кредитам льготной ипотечной госпрограммы Prima Casă: в среднем с 8% годовых до 12,8% — 13,8% в разных банках (данные онлайн-калькуляторов на сайтах банков, участвующих в программе).
Ставки по ипотеке подняли, после того как Нацбанк в очередной раз повысил базовую ставку (до 18,5%), из-за чего повысилась и средняя ставка по депозитам — с 4,12% до 9,47%, которую взяли за базовую ставку по программе Prima Casă. Общую ставку по ипотеке Prima Casă рассчитывают так: к базовой ставке (средней ставке по депозитам) прибавляют маржу банков в размере 3% и комиссию.
Госпрограмму Prima Сasă, напомним, запустили в 2018 году. Она позволяет молодым людям и семьям купить свое первое жилье с минимальным первым взносом (5%) и предполагает более низкую, чем в среднем по рынку, ставку по ипотечному кредиту. При этом у бенефициаров программы не должно быть своего жилья в городской местности, а максимальная стоимость кредита составляет 1 млн леев. Государство в этой программе выступает перед банком гарантом выплаты половины суммы займа. За четыре года работы программы ею воспользовались около 8 тыс. бенефициаров.
NM направил запросы во все шесть банков, участвующих в программе Prima Casă: Victoriabank, Moldindconbank, maib, Eximbank, Otpbank и Energbank. Но к моменту публикации материала ни один из этих банков не ответил NM.
Что пообещали власти
Власти уже пообещали помощь участникам программы Prima Casă. Однако, в чем именно будет заключаться эта помощь, пока неизвестно. «Сейчас разрабатывают целевую программу помощи и компенсации. В пределах имеющихся средств. Я хотел бы пообещать вам, что люди вообще не почувствуют роста ставки. Но сейчас я не могу этого сделать. Сейчас работают над цифрами. Конкретные подробности будут позже. Но прежде всего я призываю к спокойствию. Мы сделаем все возможное», — сообщил накануне глава парламентской экономической комиссии, депутат от правящей партии «Действие и солидарность» (PAS) Думитру Алайба.
При этом он уточнил, что компенсацию получат молодые семьи и граждане с невысокими доходами, которые купили жилье по программе Prima Casă.
Министр финансов Думитру Будянский сообщил в конце прошлой недели, что проблемой повышения ставок по кредитам Prima Casă занимается министерство экономики, которое через три недели должно представить решение .
На сайте Госканцелярии тем временем появился проект поправок в закон о Prima Casă, который предусматривает ограничение роста ставок не более чем на 4% за полгода и не более чем на 6% за год.
В пояснительной записке к проекту приводится также статистика Prima Casă. Сейчас ипотечные кредиты по этой программе выплачивают 7,5 тыс. человек, которые должны банкам около 3,8 млрд леев. Повышение ставок увеличило общую сумму ежемесячных выплат по этим кредитам на 70% или на 16 млн леев. Из них у 3,2 тыс. заемщиков сумма платежей вырастет на 1,5-2,5 тыс. леев в месяц, у 1,3 тыс. — на 1-1,5 тыс. леев в месяц, у 1 тыс. — на 2,5-3,5 тыс. леев, у 765 — на 3-3,5 тыс. леев, еще у 640 — на 500-1000 леев. При этом у 534 обладателей ипотеки ежемесячные выплаты вырастут на 3,5-4 тыс. леев, а у 108 — не более чем на 500 леев.
Если говорить конкретнее, то, например, ежемесячный взнос за долгосрочную ипотеку однокомнатной квартиры вырос с 2,2 тыс. леев до 3,5 тыс. леев. А по подсчетам экс-премьера Иона Кику, если ежемесячный платеж по ипотеке был 5,5 тыс. леев, то сейчас он вырос до 8,5-8,6 тыс. леев.
Как это повлияет на рынок жилья
Директор агентства Nika Imobil Петр Олейник считает, что повышение ставок повлияет на доступность жилья, но цены снижаться не будут. «Цены не могут падать из-за высокой инфляции и подорожания стройматериалов. И если кто-то купил жилье по €650 за квадратный метр, а кто-то позже — по €1000, то, понятно, что сейчас цены сравняются», —сказал Олейник.
По его мнению, повышение ставок просто «убьет программу Prima Casă». «Она и так была не особо привлекательной. Условия этой ипотеки стали ухудшаться еще в прошлом году, да и банкам с ней не особо выгодно работать. Но программа повлияла на общее снижение ипотечных ставок на рынке», — отметил эксперт.
Глава агентства Pro Imobil Влад Мустяцэ тоже считает, что цены на жилье не изменятся, но упадет спрос и предложение. «В ипотеку обычно берут вторичное жилье, квартиры в новостройках, как правила, покупают за наличные. Люди обычно продают вторичное жилье, чтобы купить в новостройке. В итоге это приведет к падению спроса и предложения. Люди не будут особо продавать активы, но и не будут особо покупать», — считает Мустяцэ.
Что делать с подорожавшей ипотекой
По словам Петра Олейника, решая взять ипотеку, люди должны понимать, что это долгосрочный проект, и ставки могут плавать. «Сейчас ставка выросла, потом она может упасть. Важно понимать, что программа позволила купить жилье людям, чьи доходы в другой ситуации не позволяли бы это сделать. Да, сейчас ситуация ухудшилась, потом она может быть лучше. Нужно смотреть и на то, где и в каких условиях эти люди жили раньше. Учитывая, что после запуска программы стоимость жилья росла каждый год, то на короткой дистанции они выиграли», — отметил риэлтор.
Он напомнил, что ипотеку придумали в развитых странах, где стоимость активов растет каждый год и копить деньги на жилье бессмысленно, так как оно растет в цене. «Эта система работает из поколения в поколение. Государство обещало людям низкую ставку, и в нашем случае люди не верили, что ставка может подняться в два раза. Конечно, люди чувствуют, что их обманули. Но что могут сделать в этой ситуации банки. Это чистая математика», — пояснил эксперт.
Он также отметил, что средний срок ипотечного кредита — около 20 лет, однако в Молдове нет стабильного роста активов. «В 2001 году жилье в Кишиневе стоило $120 за квадрат, а в 2008 году — около €1 тыс. Если человек, к примеру, взял бы в ипотеку в 2001 году, то был бы в большом выигрыше, а если бы взял в 2008 году, то вышел бы в ноль. С 2008 года стоимость жилья падала до 2019 года, потом опять стала расти», — пояснил Олейник.
По словам эксперта центра Expert Grup Александра Фалэ, в таких ситуациях нельзя давать рекомендации, так как форс-мажорные ситуации могут быть у любого человека. «Общее правило такое: если ты не можешь платить по кредиту, нужно или продавать актив, или искать возможность перезанять деньги, или договариваться с банком о реструктуризации», — сказал Фалэ.
Что будет, если заемщик не сможет выплачивать ипотеку
Экс-премьер, лидер Партии развития и объединения Молдовы Ион Кику, который был одним из разработчиков программы Prima Casă, уверен, что для банковской системы в этом случае рисков нет. «Риск для банков нулевой, потому что государство гарантирует половину стоимости актива. Но есть огромный риск невыплат, потому что повышение на 60% платежей по кредитам — это большой удар по участникам ипотечной программы. Мы проводили анализ и выяснили, что из 8 тыс. бенефициаров программы около 4 тыс. — бюджетники с зарплатой до 10 тыс. леев. При этом ежемесячные выплаты за ипотеку могут доходить до 9 тыс. леев», — пояснил Кику.
Если участник Prima Casă не сможет больше погашать кредит, процедура точно такая же, как и с обычным кредитом, отметил он. Спустя два-три месяца банки выставляют недвижимость на продажу, а если после продажи денег не хватает для закрытия ипотеки, берут деньги из госгарантий. «Банкам не интересно идти на какие-то послабления по этой ипотеке, так как у них есть гарантии государства. И им нет смысла возиться с продажей квартиры по хорошей цене, ведь они могут взять половину стоимости кредита у государства», — сказал экс-премьер.
По его мнению, решением могло бы стать снижение банковской маржи на кредиты Prima Casă с 3% до 1%. «Хотя бы для действующих кредитов. Банки сейчас не несут особых затрат по стоимости этих кредитов. Кроме того, половина бенефициаров [бюджетники, многодетные семьи и др.] получают разные компенсации от государства. Можно пересмотреть формулы этих компенсаций, чтобы увеличить их размеры. Также можно пересмотреть базовую ставку по программе, потому что инфляция у нас растет не из-за излишка ликвидности, а из-за энергетического кризиса и войны», — подытожил Кику.
