В 2019 году цены на недвижимость в Молдове оставались стабильными, несмотря на возросшее число сделок. Эксперты объясняют это доступностью ипотеки, устойчивым курсом лея и отсутствием альтернатив для инвестиций. NM вместе с риелторами и застройщиками разбирался, что будет с ценами на жилье в этом году, и почему на первичном и на вторичном рынках сложилась разная ситуация.
Кишинев
Нынешнюю ситуацию с ценами на недвижимость в Кишиневе риелторы оценивают как стабильную и благоприятную для покупателей — рынок растет, а цены почти замерли.
Директор агентства Nika Imobil Петр Олейник в беседе с NM отметил, что в последние годы число сделок с квартирами увеличивается, при этом цены не растут. «На повышение спроса влияют рост объема денежных переводов, доступные предложения ипотеки (сейчас банки предлагают ипотеку под 7%-10% годовых. — NM), стабилизация курса лея», — отметил Олейник. При этом, добавил он, возникает вопрос: почему же тогда не увеличивается цена?
По мнению Олейника, причина в постоянном росте предложения, связанного с массовым строительством новых домов и оттоком населения за рубеж. «Строительный бум не позволяет вырасти ценам на первичном рынке, а за счет мигрантов освобождается жилье и на вторичном рынке. Кроме того, кишиневцы меняют жилье в старых домах на квартиры в новострое», — пояснил риелтор.
По его словам, на вторичном рынке стоимость квадратного метра — около €500-€550. Цена зависит от площади квартиры: однокомнатная может продаваться по €600 — €650 за кв. м., а четырехкомнатная — по €400 за кв. м.
При этом в новостройках цены на квартиры зависят от их класса:
• в новостройках эконом-класса (дом 12-16 этажей, более шести квартир на этаже и отсутствие парковок) квадратный метр стоит €500-€550.
• в комфорт-классе (9-11 этажей, 4-5 квартир на этаже и большая площадь квартир) — €600-€650.
• элитное жилье (дома высотой несколько этажей, с 2-3 квартирами на этаже) обойдется в €800-1000 за кв. метр.
Стабильность цен на квартиры в столице и рост спроса и предложения на них отметил и глава Союза агентств недвижимости, учредитель Imobilus Grup Илья Сопивник. «Факт остается фактом: когда новые дома сдают в эксплуатацию, там уже может не быть свободных квартир. Во многих жилых комплексах квартиры продаются на стадии возведения седьмого-восьмого этажа», — уточнил Сопивник. По его словам, хотя со стороны кажется, что строится много жилья, его выбор по-прежнему небольшой.
Повышение спроса он объяснил и тем, что из-за низких по сравнению с ЕС цен молдавские мигранты покупают квартиры именно в Молдове. «Накопив €30-€40 тыс., можно купить здесь квартиру, в то время как в странах ЕС эта сумма, по сути, будет первым взносом в ипотеку», — отметил Сопивник.
По его словам, стоимость жилья в «белом варианте» дешевле всего на Чеканах — €550-€650 за кв. м. На Телецентре и Ботанике — €600-€700 за кв. м., на Буюканах — €600-€750, на Рышкановке — €650-€750, в Центре — от €750 до €900 за кв. м. Он также добавил, что на вторичном рынке жилье стоит дешевле примерно в два раза без учета метража. Например, двухкомнатная квартира с хорошим ремонтом на вторичном рынке может стоить около €35 тыс., а в новом доме — около €60 тыс.
В агентстве недвижимости Pro Imobil, наоборот, считают, что в прошлом году цены повысились на 6-9%, но только в новостройках. По данным основателя компании Влада Мустяцэ, сейчас в новых домах цены составляют от €580 до €700 за квадратный метр в зависимости от района города. Дешевле всего жилье на Буюканах — €580 за кв.м., дороже всего в центре — €700. На Ботанике и Чеканах цена квадратного метра составляет €620, на Рышкановке — €610.
Рост спроса, по мнению Мустяцэ, произошел за счет доступности ипотечного кредитования и снижения процентных ставок по кредитам. В старых домах, построенных в 60-х годах прошлого века, квартиры стоят от €27 тыс. до €32 тыс., а в новых домах — от €35-36 тыс.
Регионы
По словам Петра Олейника, в регионах ограничено предложение на жилье в новостройках — застройщиков не так много, как и покупателей. Цены в районах ниже, чем в Кишиневе: в Оргееве и Хынчештах квадратный метр жилья стоит около €400, а в Унгенах — около €350.
Прогнозы
Большинство риелторов и застройщиков полагают, что в этом году цены на первичном рынке немного вырастут, а на вторичном рынке — снизятся. По мнению основателя агентства Pro Imobil Влада Мустяцэ, цены на жилье в старых домах понизятся примерно на 8-10%, а в новых чуть вырастут: на 8-10% в строящихся и на 10-15% в уже сданных.
Глава Союза агентств недвижимости учредитель Imobilus Grup Илья Сопивник тоже полагает, что в этом году цены на жилье в новых домах могут вырасти на 5-10%.
Учредитель строительной компании Dansicons Юрие Дырда прогнозирует рост цен на новое жилье на 6-7%. «Это связано с тем, что в городе уже нет мест для строительства. Строить во дворах домов нельзя по закону. В результате на те земельные участки, что остались, цена вырастет. Это приведет к подорожанию жилья. Цены на вторичном рынке будут падать, люди предпочитают новое жилье», — сказал NM Дырда.
Петр Олейник между тем считает, что в 2020 ситуация на рынке недвижимости почти не изменится: продажи останутся как минимум на прежнем уровне, и цены вряд ли будут расти. «Может быть небольшая корректировка цен в сторону роста из-за укрепления лея. Например, если у человека было 400 тыс. леев, что в евро составляло около €20 тыс., то сейчас при курсе 19 леев/€1 те же 400 тыс. леев в евро составляют €21 тыс., и продавцы могут запросить именно эту сумму, хотя в леях это будут те же деньги», — пояснил Олейник.
Причиной сохранения спроса он считает привлекательные ставки на ипотеку, а также отсутствие альтернатив для инвестиций. «У нас не во что вкладывать деньги, а квартира для многих — это понятная инвестиция. Если квартиру купить и сдавать в аренду, по сути, получаешь 5% годовых. Спекулятивно купить и продать подороже сложно. Есть категория людей, которые покупают квартиры в белом варианте или на этапе застройки, делают там ремонт и продают уже с наценкой. Такое жилье пользуется спросом у покупателей, которые берут жилье в ипотеку», — отметил Олейник.
По его словам, люди, которые берут ипотеку, не могут позволить себе ремонт и ищут квартиру уже с ремонтом. «Кроме того, обычно такие покупатели снимают квартиры, и им нужно сразу переехать из съемной квартиры в новую», — пояснил риелтор.
Экономический эксперт Вячеслав Ионицэ, в свою очередь, отметил, что прошлый год может стать рекордным для рынка недвижимости. «Продали около 25 тыс. квартир, из которых около 10 тыс. — через ипотеку. Объем рынка ипотеки перевалил за 6 млрд леев. Для роста ипотеки есть три причины: выросли реальные доходы населения, банкам выгодны ипотечные кредиты, так как у них есть деньги, с которыми нечего делать, а ставки понизились», —пояснил Ионицэ.
Говоря о росте доступности жилья, он отметил, что если раньше, чтобы купить жилье площадью 70 кв. м., жителю Молдовы надо было работать в среднем 36 лет (стоимость квартиры, разделенная на среднюю зарплату), то в 2017 году — 11 лет, а в 2019 году — восемь лет.
Эксперт также считает, что на рынке еще есть потенциал для роста. «Нам кажется, что строится слишком много жилья, но это не так. Проблема в том, что вместо того, чтобы расширять город, это жилье изуверски встраивается в границы города. В итоге на той же площади в Кишиневе число квартир увеличилось с 200 тыс. до 250 тыс.», — отметил Ионицэ.
При этом, подчеркнул он, темпы нынешнего строительства далеки от тех, которые были в 80-х годах прошлого века: «В соседней Румынии, например, сейчас строится в два раза больше жилья».
Не повлияет негативно на рынок жилья и миграция, считает Ионицэ, так как уезжают из Молдовы, но не из Кишинева. «Кроме того, изменилась структура семьи. Сейчас молодые люди предпочитают жениться позднее, чем раньше, и многие еще до брака переезжают в отдельное от родителей жилье. [И это тоже повышает спрос]», — резюмировал эксперт.
