În anul 2019, prețurile imobilelor în Moldova au rămas stabile, în pofida numărului în creștere al tranzacțiilor. Experții motivează acest lucru prin accesibilitatea creditului ipotecar, stabilitatea monedei naționale și lipsa alternativelor pentru investiții. NM a analizat, împreună cu agenții și dezvoltatorii imobiliari, ce se va întâmpla anul acesta cu prețurile locuințelor și de ce pe piața primară și cea secundară s-au creat situații diferite.
Chișinău
Agenții imobiliari apreciază situația actuală privind prețurile la imobile în Chișinău ca fiind stabilă și prielnică pentru cumpărători – piața crește, iar prețurile aproape că au înghețat.
Directorul Agenției „Nika Imobil”, Petru Oleinic a menționat pentru NM că în ultimii ani, numărul de tranzacții cu locuințe este în creștere, în timp ce prețurile nu se majorează. „Creșterea cererii este influențată de majorarea volumului remitențelor, ofertele ipotecare accesibile (în prezent, băncile propun credite ipotecare cu 7%-10% anual. – NM), stabilizarea cursului leului”, a menționat Oleinic. Totodată, apare întrebarea: de ce, în acest caz, nu crește prețul, a adăugat el.
În opinia lui Oleinic, este din cauza creșterii permanente a ofertei ce ține de construcția unui număr impunător de blocuri locative noi și de plecarea populației peste hotare. „Boom-ul în construcții nu permite creșterea prețurilor pe piața primară, iar datorită migranților, se eliberează spațiu locativ și pe piața secundară. De asemenea, chișinăuienii își schimbă locuințele din blocurile vechi pe apartamente în blocurile noi”, a precizat agentul imobiliar.
Potrivit afirmațiilor sale, prețul unui metru pătrat pe piața secundară este de aproximativ 500-550 de euro. Prețul depinde de suprafața apartamentului: o garsonieră poate fi vândută cu 600-650 de euro m.p., iar un apartament cu patru camere – cu 400 de euro m.p.
Iar în blocurile noi, prețurile apartamentelor depind de categoria acestora:
- în blocurile noi, categoria econom (bloc cu 12-16 etaje, cu cel puțin șase apartamente pe un etaj și lipsa parcărilor), un metru pătrat costă 500-550 de euro.
- în blocurile de categoria confort (9-11 etaje, 4-5 apartamente pe etaj și suprafață mare a locuințelor) – 600-650 de euro pentru un metru pătrat.
- locuințele de lux (blocuri cu înălțimea de câteva etaje, cu 2-3 apartamente pe un etaj) costă 800-1000 de euro pentru un metru pătrat.
Și Ilia Sopivnic, președintele Uniunii Agențiilor Imobiliare, fondatorul „Imobilus Grup”, s-a referit la stabilitatea prețurilor la apartamentele din capitală și creșterea cererii și a ofertei acestora. „Faptele vorbesc de la sine: când blocurile noi sunt date în exploatare, apartamente libere ar putea să nu mai fie în ele. În multe complexe locative, locuințele se vând la etapa de construcție a etajului șapte sau opt”, a precizat Sopivnic. El a mai spus că, deși pare că se construiește mult spațiu locativ, alegerea acestuia continuă să fie mică.
El a motivat cererea în creștere și prin faptul că datorită prețurilor mici comparativ cu cele din UE, migranții moldoveni cumpără locuințe anume în Moldova. „Adunând 30-40 de mii de euro, poți cumpăra un apartament aici, în timp ce în statele UE, această sumă va fi doar o primă rată pentru un credit ipotecar”,a menționat Sopivnic.
Potrivit afirmațiilor sale, o locuință „variantă albă” este cea mai ieftină la Ciocana – 550-650 de euro m.p. La Telecentru și Botanica – 600-700 de euro m.p., la Buiucani – 600-750 euro m.p., la Râșcani – 650-750 de euro m.p., în Centru – de la 750 până la 900 de euro m.p. El a mai adăugat că pe piața secundară, locuințele sunt de aproape două ori mai ieftine, indiferent de suprafață. De exemplu, un apartament cu două camere, cu reparație bună, poate costa pe piața secundară aproape 35 de mii de euro, iar într-un bloc nou – aproape 60 de mii de euro.
Cei de la Agenția imobiliară „Pro Imobil” consideră că dimpotrivă, anul trecut, prețurile s-au majorat cu 6-9%, însă doar în blocurile noi. Conform datelor lui Vlad Musteață, fondatorul companiei, în prezent, prețurile locuințelor din blocurile noi variază de la 580 până la 700 de euro pentru un metru pătrat, în funcție de sectorul orașului. Cele mai ieftine locuințe sunt la Buiucani – 580 de euro m.p., cele mai scumpe – în Centru: 700 de euro m.p. La Botanica și Ciocana, prețul unui metru pătrat este de 620 de euro, iar la Râșcani – 610 euro.
În opinia lui Musteață, cererea a crescut datorită creditării ipotecare accesibile și a reducerii dobânzilor la credite. În clădirile vechi, construite în anii 60 ai secolului trecut, locuințele costă de la 27 de mii de euro până la 32 de mii de euro, iar în cele noi – 35-36 de mii de euro.
Regiuni
Piotr Oleinic susține că în regiuni, oferta de locuințe în blocurile noi este limitată – dezvoltatorii imobiliari nu sunt atât de mulți ca și cumpărătorii. Prețurile din raioane sunt mai mici decât la Chișinău: la Orhei și Hâncești, un metru pătrat de spațiu locativ costă aproximativ 400 de euro, iar la Ungheni – aproape 350 de euro.
Prognoze
Cei mai mulți agenți și dezvoltatori imobiliari presupun că anul acesta, prețurile de pe piața primară vor crește puțin, iar cele de pe piața secundară – se vor micșora. În opinia fondatorului agenței „Pro Imobil” Vlad Musteață, prețurile locuințelor din blocurile vechi se vor micșora cu aproximativ 8-10%, iar în cele noi se vor majora nesemnificativ: cu 8-10% în blocurile care sunt în proces de construcție și cu 10-15% în cele date deja în exploatare.
Și președintele Uniunii Agențiilor Imobiliare, fondatorul „Imobilus”, Ilia Sopivnic presupune că anul acesta, prețurile locuințelor din blocurile noi ar putea crește cu 5-10%.
Iurie Dârda, fondatorul companiei de construcții „Dansicons”, prognozează o creștere cu 6-7% a prețurilor la locuințele noi. „Acest lucru este cauzat de faptul că în oraș nu mai sunt locuri pentru construcții. Conform legii, construcțiile în curțile blocurilor sunt interzise. În consecință, pe terenurile care au rămas, prețul va crește. Respectiv, se vor scumpi locuințele. Prețurile de pe piața secundară vor scădea – oamenii preferă locuințele noi”, a spus Dârda pentru NM.
Piotr Oleinic este de părere că în anul 2020, situația de pe piața imobiliară va rămâne aproape neschimbată: vânzările vor rămâne cel puțin la nivelul precedent și e prea puțin probabil că prețurile se vor majora. „Ar putea fi o oarecare ajustare a prețurilor în sensul majorării din cauza aprecierii leului. De exemplu, dacă o persoană a avut 400 de mii de lei, ceea ce însemnau aproape 20 de mii de euro, acum, la cursul de 19 lei/1 euro, aceleași 400 de mii de lei constituie 21 de mii de euro și vânzătorii ar putea cere anume această sumă, deși în lei, vor fi aceiași bani”, a menționat Oleinic.
El consideră că menținerea cererii este cauzată de dobânzile atractive ale creditelor ipotecare, precum și de lipsa alternativelor pentru investiții. „La noi, nu ai unde investi bani, iar o locuință este pentru mulți o investiție clară. Dacă e să cumperi un apartament și să-l dai în arendă, obții, în esență, 5% anual. Să cumperi prin speculă și să vinzi mai scump este dificil. Există o categorie de oameni care cumpără apartamente „variantă albă” ori la etapa de construcție, fac reparație și le vând cu adaos. Asemenea locuințe sunt solicitate de cumpărătorii care le cumpără prin credit ipotecar”, a remarcat Oleinic.
El a mai spus că cei care iau credite ipotecare nu-și pot permite efetuarea reparației și caută apartamente reparate deja. „În plus, de obicei, acești cumpărători închiriază apartamente și ei trebuie să se multe imediat din locuința închiriată în cea nouă”, a mai spus agentul imobiliar.
Expertul economic Veaceslav Ioniță a menționat că anul trecut ar putea deveni unul record pentru piața imobiliară. „S-au vândut aproape 25 de mii de locuințe, dintre care aproape 10 mii – prin ipotecă. Volumul pieței ipotecare a depășit 6 miliarde de lei. Pentru creșterea ipotecară sunt trei motive: au crescut veniturile reale ale populației, băncilor le este convenabil să ofere creditele ipotecare, pentru că au bani cu care nu au ce face, iar ratele s-au micșorat”, a precizat Ioniță.
Referindu-se la creșterea accesibilității locuințelor, el a remarcat că dacă mai devreme, pentru a cumpăra o locuință cu suprafața de 70 m.p., un locuitor al Moldovei trebuia să lucreze în medie 36 de ani (costul locuinței împărțit la salariul mediu), în anul 2017 – 11 ani, iar în 2019 – opt ani.
Expertul mai consideră că pe piață mai este potențial de creștere. „Noi credem că se construiește prea mult spațiu locativ, dar nu-i adevărat. Problema constă în faptul că în loc să se extindă orașul, locuințele se încadrează brutal în granițele orașului. În consecință, pe aceeași suprafață a Chișinăului, numărul de apartamente s-a majorat de la 200 de mii până la 250 de mii”, a menționat Ioniță.
Totodată, a subliniat el, ritmurile construcțiilor de astăzi sunt departe de cele care au fost în anii 80 ai secolului trecut: „În România, de exemplu, se construiește acum de două ori mai mult spațiu locativ”.
Ioniță consideră că nici migrația nu va influența negativ asupra pieței imobiliare, pentru că oamenii pleacă din Moldova, dar nu din Chișinău. „În plus, s-a schimbat structura familiei. Actualmente, tinerii preferă să se căsătorească mai târziu și mulți, încă până la căsătorie, se mută din casa părintească în locuințe aparte. [Și aceasta contribuie la creșterea cererii]”, a concluzionat expertul.
