В Кишиневе неподалеку от Ботанического сада планируют построить крупный жилой комплекс на 2 тыс. квартир, в которых будут жить 6,5 тыс. человек. При этом проектировщик не предусмотрел строительство рядом детского сада и школы, пообещав сделать это в будущем по запросу жильцов. Проект вызвал громкий скандал в мунсовете, но в итоге все же был одобрен голосами социалистов и советников от партии «Платформа DA», ДПМ и Партии национального единства. NM разбирался, кто собирается «облагородить» бывшую промышленную зону, что не так с проектом, и как мэрия собирается решить вопрос с отсутствием социальной инфраструктуры.
Что случилось?
Муниципальный совет Кишинева 2 апреля со скандалом утвердил Зональный план Ботаники для земельных участков общей площадью 28 га, расположенных в периметре улиц Буребиста — Сармиседжетуза — Грэдина Ботаника. Советники от партии «Действие и солидарность» (PAS) выступили против и пытались прервать заседание. В знак протеста они скандировали: «Долой мафию недвижимости», «Воры». А в какой-то момент между советниками произошла потасовка. Но несмотря на это, документ утвердили.
План разработали два архитектурных бюро Tarchitects Group и Cub по заказу компании Aviatehnologie.
По закону компания, которая собирается застроить определенную территорию, обязана разработать такой зональный план, своего рода урбанистическую документацию. После этого застройщик получает разрешение на строительство.
Согласно проекту, на 28 га земли, расположенной в непосредственной близости к Ботаническому саду, собираются построить жилой комплекс на 2 тыс. квартир. По плану этажность домов будет варьировать (8 — 20 этажей), а сам комплекс рассчитан на 6,5 тыс. новых жителей.
Раньше эта территория была промышленной зоной — там находился завод гражданской авиации.
Кто застройщик, и кому принадлежит земля?
В августе 2020 года, когда обсуждалась разработка этого зонального плана и проводились публичные консультации, бенефициаром земельных участков (7,8 га) была компания Aviatehnologie. Ее администратор — бывший мунсоветник по спискам ПКРМ Игорь Куртев.
В 2013 году СМИ писали о скандалах, связанных с приватизацией более 10 гектаров земель в Кишиневе по символическим ценам. В них были замешаны бывшие мунсоветники от коммунистов и либералов, среди которых и Куртев.
В итоговом документе зонального плана, за который голосовали мунсоветники, бенефициаром выступает уже другая компания, BlueSky, администратором которой является Елена Балан. Aviatehnologie уступила право на землю BlueSky. По данным из открытых источников, компания занимается строительными работами жилых и нежилых зданий и девелопментом.
Отметим, что рекламировать проект строительства жилого комплекса компания начала еще до голосования за зональный план. «Проект Newton House Grădina Botanică — уникальный и современный жилой комплекс, соответствующий европейским нормам и стандартам качества, с развитой внутренней инфраструктурой и современными архитектурными решениями: подземный паркинг и бесплатные парковочные места для посетителей парка, коммерческие помещения на первом этаже, велодорожки и уличная мебель», — говорится в одной из рекламных статей компании.
Почему проект вызвал скандал?
Как заявили противники строительства, мунсовет не вправе вносить изменения в генеральный градостроительный план на основе зональных планов.
Председатель фракции PAS в мунсовете Василе Градинару сообщил NM, что при составлении и утверждении проекта были нарушены нормы урбанистики и сама процедура голосования.
«Перед тем, как за что-то проголосовать, советники должны ознакомиться с планом проекта и всеми необходимыми документами. Мы их не получили. Во-вторых, прозвучало определенное число проголосовавших „за“, но при этом всех этих людей в зале не было», — рассказал Градинару.
Еще одно важное упущение зонального плана, по его мнению, отсутствие социальной инфраструктуры на территории жилого комплекса либо в непосредственной близости к нему.
«Есть нормы урбанистики, которым должны соответствовать такие комплексы. Если у застройщика на территории нет учебных заведений, он должен предоставить жителям альтернативу. В таком случае расстояние до ближайших школ или детсадов не должно превышать 500 метров. Таких школ с преподаванием на румынском языке в этом радиусе нет. Ближайший такой лицей находится на расстоянии 1,5 км», — утверждает мунсоветник.
Что говорит застройщик?
NM обратился в компанию Blue Sky с просьбой о комментарии, однако на момент публикации официальный ответ так и не пришел.
Корреспондент NM позвонил в Blue Sky и как потенциальный покупатель. На вопрос о сопутствующей инфраструктуре комплекса в компании сказали, что пока разбираются с документацией.
«Пока мы только сносим старые объекты на этой территории. Еще не известно, когда начнется стройка, но проект готов. Планируется строительство детсада, а школу, если будет спрос, тоже можем построить, но школы есть и поблизости», — ответили в компании.
Что сказали в мэрии?
Вице-мэр Кишинева по вопросам градостроительства и городской мобильности Виктор Киронда на оперативном заседании служб мэрии 5 апреля указал на безответственность застройщика.
«Девелоперы обещают, что готовы построить по крайней мере один социальный объект — детский сад — если возникнет такая необходимость. Мне кажутся довольно безответственными такие заявления. Застройщик, который взял на себя ответственность за такой объект, должен обеспечить жителям право на социальную инфраструктуру», — отметил Киронда.
Вице-мэр добавил, что согласно современным нормам урбанистики, застройщикам следует отказаться от строительства зданий выше 10 этажей. По его словам, это не соответствует человеческим меркам.
О том, что мэрия будет делать дальше с проектом, будет ли требовать пересмотра решения, Киронда не сказал.
Мэр Кишинева Ион Чебан пока не прокомментировал утверждение зонального плана на Ботанике. Не ответил он на звонки и сообщения NM.
Что говорят архитекторы?
Основатель творческой мастерской Cub, занимавшейся проектированием зонального плана на Ботанике, архитектор Виталий Яцюк в беседе с NM заверил, что проект соответствует всем требованиям и нормативам.
«Все, о чем кричат на всех перекрестках PAS, обычная политическая манипуляция, не имеющая под собой реальных цифр и фактов. В проекте выполнены все необходимые расчеты на основании реальных документированных цифр, которые были проверены соответствующими инстанциями и согласованы», — подчеркнул Яцюк.
Архитектор Максим Калужан, изучивший план по просьбе NM, считает, что плотность застройки и число потенциальных жителей комплекса, не позволят существующим двум детским садам и школе справиться с таким потоком.
«К тому же, в северо-западной стороне будет строительство еще одного комплекса. Это огромная нагрузка не только на детсады и школы, но и на транспорт. Нужно понимать, что этот комплекс на Ботанике не один такой, есть и другие дома. Там тоже живут дети, и есть автовладельцы», — объяснил Калужан.
Основатель Центра урбанистики Андрей Ватаманюк утверждает, что позиция девелопера в этой ситуации не совсем четкая.
«Они говорят, что, если люди захотят, социальную инфраструктуру построят. Такого в архитектуре и урбанистике не существует: либо эта инфраструктура есть в проекте и ее указывают, либо ее нет», — сказал Ватаманюк.
По его словам, он видел проект, когда работал в мэрии, и тогда проектировщик показывал все цифры, таблицы и рисунки и утверждал, что всего этого хватает. «Почему сейчас картина отличается от того, что было раньше, не знаю», — отметил специалист.
Архитектор фирмы Gorgona Евгений Продан в беседе с NM рассказал, что такие планы делаются, чтобы поменять функциональность и плотность застройки участка.
«Эта практика есть и в других странах с разницей в том, что местная власть высказывает свои требования к плану, а после его разработки организовывает публичные дискуссии с жителями зоны. Каждый сосед, если у него есть аргументы, может обжаловать документ. Этот процесс долгий. Я жил и работал в Стокгольме, там это длилось годами. В дискуссиях все высказывали свои мнения, иногда вопреки желаниям инвестора. Всегда брали в учет общее благо — common good», — рассказал архитектор.
Гражданский активист Андрей Тудос заявил, что девелопер проекта на Ботанике, как и многие другие, больше фокусируется на собственных интересах: построить как можно больше квадратных метров жилья и получить как можно больше выгоды в короткие сроки.
«Индустриальную зону площадью 8 га превратят в жилой комплекс с кодом R7 (с максимальной плотностью). В этом нет ничего плохого, если мы имеем дело с небольшим участком земли, в непосредственной близости которого есть общественный транспорт с высокой пропускной способностью, а не один единственный автобус № 23. Идея присвоить такой код земельному участку, который расположен в 500-700 м от магистрали с хорошим потоком общественного транспорта — не из самых лучших. Особенно когда у тебя не так много свободных мест в детсадах и школах», — объяснил Тудос.
