Цены на жилье в Кишиневе взлетели в этом году на 20-30%. При этом подорожали и квартиры в новострое, и на вторичном рынке. Эксперты называют целый комплекс причин, в том числе увеличение спроса из-за роста доступности жилья. NM разбирался в причинах подорожания жилья и в том, что будет с ценами дальше.
Как выросли цены
В Кишиневе за последний год заметно подорожала недвижимость. По оценке риэлторов, рост составил около 20%-30%. По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, сейчас на вторичном рынке средняя стоимость жилья без ремонта — €750 за квадратный метр, а «белого варианта» в новострое — €800 за квадратный метр. При этом, по данным главы агентства Proimobil Влада Мустяцэ, на вторичном рынке цена квадратного метра жилья с ремонтом дошла до €950, а в новых домах с ремонтом — до €1100 (в «белом варианте» — €800-€850).
Биржа недвижимости Lara дает более низкие цены. По данным биржи, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке с января по ноябрь увеличилась с €511 до €570 за квадратный метр, а в новом доме в «белом варианте» выросла с €637 до €692.
Почему цены пошли вверх
Эксперты, с которыми поговорил NM, называют несколько основных причин подорожания недвижимости. Первая — инфляция. «Инфляция высокая, и цены на все растут не только в Молдове, но и во всем мире (в Молдове годовая инфляция с октября 2020 по октябрь 2021 года составила 8,81%. — NM). Люди пытаются как-то сохранить свои деньги и покупают недвижимость, так как другой альтернативы нет», — отметил Мустяцэ.
Вторая причина — столичная мэрия стала выдавать гораздо меньше разрешений на строительство жилых многоквартирных домов, и это снизило предложение на рынке. «Раньше эти разрешения выдавали хаотично, сейчас их почти не выдают, поэтому много покупают в уже построенных домах. Как следствие, дорожает все, что есть: и новые квартиры, и старые, и дома, и земельные участки», — сказал Мустяцэ.
Петр Олейник тоже назвал одной из причин роста цен на жилье сокращение числа разрешений на новое строительство. Но городские власти, по его словам, вновь стали выдавать разрешения.
Рынок, впрочем, не сразу отреагирует на это, а, возможно, в течение нескольких лет, добавил он.
По данным Нацбюро статистики, за девять месяцев 2021 года столичные власти выдали 1557 разрешений на строительство, а за аналогичный период 2020 года —780. Но тут речь идет не только о строительстве жилых домов.
Третьей причиной подорожания жилья эксперты называют увеличение числа ипотечных кредитов, которые выдают банки. При этом, по словам Петра Олейника, если раньше только госпрограмма Prima Casa давала возможность взять кредит с первым взносом 10%, то сейчас с таким первым взносом можно взять обычный ипотечный кредит. «К тому же банки увеличили максимальный срок кредита с 20 до 30 лет. И, по сути, это подорожание распределилось на более длительный срок», — отметил риэлтор.
Еще одна причина роста цен — ощутимое подорожание строительных материалов (металла, дерева), а также стоимости работ и земельных участков.
Последней причиной эксперты называют пандемию, которая привела к снижению предложения на вторичном рынке жилья. «Многие из тех, кто хотел покинуть Молдову, не смогли этого сделать из-за пандемии и ограничений на выезд», — пояснил Петр Олейник.
Что будет с ценами дальше
У игроков рынка кардинально противоположные мнения на этот счет. Специалист биржи недвижимости Lara Николай Руснак считает, что сейчас цены достигли пика и вряд ли будут расти. По его словам, тут свою роль может сыграть серьезный рост цен на газ и другие коммунальные платежи. «Есть жилье, которое сейчас пустует. Но с увеличением расходов на коммуналку люди будут думать, что с ним делать», — отметил Руснак.
Петр Олейник затруднился делать какие-то прогнозы. «По закону рынка увеличение цены снижает спрос, и при этом мы видим, что начинает увеличиваться предложение [есть стройки на низкой стадии готовности]. Кроме того, по прогнозам, продолжит расти инфляция (в 2021 году Нацбанк прогнозирует инфляцию более 15%). Значит, вырастут процентные ставки по кредитам, которые не могут быть ниже инфляции. Скорее всего, рынок придет в равновесие, но точные прогнозы пока делать сложно», — отметил Олейник.
Экономический эксперт IDIS Viitorul Вячеслав Ионицэ считает, что рынок скорректирует цены. «Рост цен обусловлен резким повышением стоимости квартир в новых домах. Есть информация, что сейчас застройщики притормаживают продажи, считая, что, таким образом, цены «взорвутся». Я думаю, они немного фантазируют. И, если понадобится, они выбросят квартиры в продажу», — отметил эксперт, добавив, что в Молдове бывали периоды, когда цены на жилье были выше. Сейчас, по его оценкам, квадратный метр жилья в среднем стоит €720, а в конце нулевых он стоил около €900.
Влад Мустяцэ, напротив, уверен, что цены за год вырастут еще на 20%. «Спрос есть, а предложение все меньше. Квартиры в домах, которые уже начали строить, активно продаются, и за три-пять месяцев все будет распродано», — считает он.
Вячесляв Ионицэ добавил, что, рассматривая эту ситуацию, следует учитывать и еще один показатель — доступность жилья. «Это более корректный показатель, он показывает, за сколько лет можно заработать на квартиру площадью 70 кв.м., получая среднюю зарплату по экономике. В прошлом году этот показатель составлял 8,5 лет при средней зарплате около €5 тыс. в год. В этом году в связи с подорожанием квартир этот показатель — 9,5 лет. А в 2005-2006 годах он составлял 30 лет», — пояснил эксперт.
Таким образом, по его словам, Молдова приблизилась к среднеевропейскому показателю — 7,5 лет. «При этом, например, в Чехии — это 11 лет, в Литве — 10 лет, в Великобритании — 9,5 лет», — добавил Ионицэ.
