Grație programului guvernamental de creditare ipotecară preferențială Prima Casă Plus, cetățenii Moldovei pot cumpăra o locuință fără avans. Însă lucrurile nu sunt chiar atât de simple. Există destule nuanțe. NM explică pas cu pas cum poți obține o locuință prin ipoteca de stat și ce capcane pot apărea pe acest drum.
Vreau să cumpăr un apartament prin Prima Casă Plus. De unde încep?
Pentru a deveni beneficiar al programului Prima Casă Plus, trebuie pentru început să înțelegi dacă îndeplinești condițiile acestui program. Ele sunt simple:
- să fii cetățean al Moldovei și să fi lucrat legal în Moldova în ultimele șase luni;
- să nu deții mai mult de un imobil cu o suprafață de cel mult 50 de metri pătrați locuibili (a nu se confunda cu suprafața totală) în localitățile urbane. Locuințele din mediul rural nu se iau în considerare.
Suma maximă a creditului este de 2,5 milioane de lei (puțin peste 125 de mii de euro), acesta fiind oferit pe un termen de până la 30 de ani. Rata efectivă a dobânzii pentru ipoteca Prima Casă Plus este variabilă și depinde de rata indicativă stabilită de Banca Națională, care este determinată în funcție de rata medie a dobânzilor la depozitele în lei pe termen de la 6 la 12 luni, plus o marjă de 3% și un comision de 0,4% pentru garanția de stat. La momentul redactării acestui material, rata efectivă a dobânzii pentru Prima Casă Plus era puțin peste 7% anual. Se consideră că nu este nevoie de un avans (despre asta, puțin mai jos).
Apropo, dacă ai deja un apartament, atunci locuința cumpărată prin Prima Casă Plus trebuie să aibă o suprafață mai mare. Astfel, statul permite familiilor să își îmbunătățească condițiile locative.
Însă dacă ai două imobile cu o suprafață totală mai mică de 50 de metri pătrați locuibili, de exemplu, două garsoniere mici, și vrei să îți îmbunătățești condițiile de trai cumpărând un apartament mai mare, atunci nu te încadrezi în condițiile programului Prima Casă Plus.
Ce-i drept, în acest caz au fost operate modificări în legislație, care oferă o portiță legală pentru a deveni beneficiar al programului. Puteți dona imobilele „în plus” unei persoane în care aveți încredere. Ideea e că anterior, atunci când era analizată cererea pentru Prima Casă, statul lua în calcul câte bunuri imobile ați deținut în ultimul an. Acum, însă, se ia în calcul doar situația din momentul depunerii cererii.
Valoarea apartamentului poate depăși 2,5 milioane de lei, însă în acest caz va trebui să achitați un avans. Un alt aspect important ține de termenul maxim al creditului ipotecar: oficial, ipoteca poate fi contractată pe o perioadă de până la 30 de ani, însă, în realitate, termenul maxim este limitat de vârsta de pensionare. Adică, dacă urmează să ieșiți la pensie peste 15 ani, nu vi se va acorda un credit ipotecar pe un termen mai mare de 15 ani.
Este interesant și faptul că pentru Prima Casă au fost stabilite reguli separate privind suma maximă a plății lunare — aceasta nu trebuie să depășească 70% din venitul dumneavoastră. Cu alte cuvinte, dacă venitul lunar al familiei este de 20 de mii de lei, rata lunară a ipotecii nu trebuie să fie mai mare de 14 mii de lei.
Care este alternativa?
Dacă nu corespundeți condițiilor programului Prima Casă, puteți lua un credit ipotecar obișnuit de la bancă, însă condițiile acestuia sunt ceva mai stricte. Este necesar un avans, iar în prezent, băncile mari cer un avans de cel puțin 20% sau un alt bun imobil drept garanție. În plus, rata dobânzii la ipotecile bancare este puțin mai mare, însă se aplică regulile generale de creditare responsabilă, potrivit cărora rata lunară nu trebuie să depășească 40% din venitul familiei. Așadar, dacă venitul vostru lunar este tot de 20 de mii de lei, rata lunară nu va depăși 8 mii de lei, ceea ce influențează accesibilitatea creditului pentru locuință.
În medie, pentru aceeași sumă a creditului (între 1 și 2 milioane de lei) și pentru o perioadă lungă de rambursare, de exemplu 25 de ani, diferența dintre rata lunară în cadrul programului Prima Casă și cea pentru un credit obișnuit poate fi de 1–1,5 mii de lei, ceea ce este semnificativ, mai ales având în vedere caracterul pe termen lung al ipotecii.
Totuși, creditele bancare obișnuite au și ele avantaje — de exemplu, sume mai mari de creditare, posibilitatea în unele cazuri de a contracta un credit ipotecar pentru un apartament aflat în construcție și o volatilitate mai redusă a ratei dobânzii în perioade de inflație mare, cum a fost, de exemplu, în anul 2022.
Mă încadrez în condiții. Ce urmează?
Să căutați un apartament sau o casă. Despre ce trebuie să luați în considerare atunci când cumpărați o locuință, cum să discutați cu agenții imobiliari și dacă merită sau nu să apelați la serviciile lor, NM a scris anterior.
Particularitatea pieței imobiliare actuale este că prețurile au crescut semnificativ, iar ofertele sunt foarte limitate. Atât în segmentul imobilelor scumpe, cât și în cel al locuințelor mai accesibile, alegerea este restrânsă. Dacă nu căutați într-un cartier mare de tipul Botanica sau Buiucani, oferta pentru segmentul de preț și numărul de camere dorit poate fi redusă la câteva opțiuni.
Ce e de făcut? Examinați toate opțiunile disponibile în zona dorită, apoi extindeți căutările spre cartierele învecinate sau chiar întregul municipiu. De asemenea, ajustați-vă criteriile de preț și tipul locuinței și alegeți cea mai potrivită variantă din cele existente.
Când găsiți locuința potrivită, trebuie să oferiți un avans. Dar, înainte de asta, este indicat să negociați puțin — de regulă, în prețul cerut sunt incluse câteva mii de euro pe care proprietarul este dispus să le reducă în urma negocierii.
În prezent, avansul mediu este de aproximativ €1.000. Ideal ar fi să-l formalizați la notar, dar în practică, vânzătorul, cumpărătorul și agentul imobiliar folosesc o simplă recipisă. Deși se consideră că acest avans este nerambursabil și oferă garanții vânzătorului, în realitate, avansul este adesea returnat, iar condițiile acestui lucru se stabilesc de comun acord.
Urmează apoi procedura de obținere a creditului de la bancă și de la Organizația pentru Dezvoltarea Antreprenoriatului (ODA).
Este adevărat că poți cumpăra un apartament fără niciun ban propriu (fără credit)?
De fapt, nu. Deși în pliantele publicitare ale băncilor scrie că pentru Prima Casă Plus nu este necesar un avans, nu veți putea evita contribuția proprie (fără credit).
În primul rând, pe piața imobiliară, aproape toate cheltuielile pentru achiziționarea locuinței sunt suportate de cumpărător, cu excepția onorariului agentului imobiliar. Deși și aici e discutabil, întrucât acest onorariu este deja inclus în prețul apartamentului, iar vânzătorul plătește agentul din acei bani. Cheltuielile totale pot ajunge la aproximativ 20–30 de mii de lei, în funcție de prețul apartamentului.
În al doilea rând, băncile oferă credit în valoare de 100% din suma evaluării locuinței, care, de regulă, este diferită de prețul cerut de proprietar. Potrivit agenților imobiliari și evaluatorilor, diferența este, în medie, de 10–15%. De exemplu, dacă apartamentul costă €100.000, evaluatorul îl poate estima la 90.000, iar banca va oferi credit pentru această sumă. Restul de €10.000 trebuie achitate din surse proprii.
Aceasta este prima „capcană” a programului Prima Casă Plus. În contractul oficial se poate indica doar suma din evaluare. În practică, diferența dintre prețul de piață și cel evaluat se plătește fie în numerar, fie se recurge la ocolirea directă a situației, de exemplu, printr-un contract de vânzare a mobilei și tehnicii aflate în apartamentul vândut.
Dacă nu aveți deloc bani, dar vă doriți foarte mult o locuință, puteți împrumuta suma lipsă sau lua un alt credit de consum. Totuși, trebuie să înțelegeți că o ipotecă este deja o povară financiară semnificativă pentru bugetul familiei, iar un credit suplimentar implică riscuri. Așadar, luați decizia în mod responsabil, analizând toate riscurile și consecințele.
Alte momente ale programului Prima Casă Plus, de care trebuie să țineți cont
Pe lângă faptul că este complicat, în practică, să închei o tranzacție imobiliară indicând suma reală a vânzării, mai sunt câteva nuanțe importante de care trebuie să ții cont.
1. Birocrație și costuri inutile.
Pentru a depune o cerere de participare în cadrul programului Prima Casă Plus, trebuie să obții un certificat de la Cadastrul bunurilor imobile care atestă ce proprietăți deții. Acest certificat costă 140 de lei dacă îl soliciți în regim obișnuit (15 zile lucrătoare), sau 700 de lei în regim urgent (1 zi lucrătoare). Dacă în familie sunt două persoane adulte, ai nevoie de două astfel de certificate.
Problema e că procesul de aprobare a tranzacției și a creditului la ODA poate dura câteva săptămâni. Iar să mai adaugi și până la trei săptămâni de așteptare pentru certificatele cadastrale este, de cele mai multe ori, inacceptabil pentru vânzător, în condițiile în care cererea pentru locuințe e mare. Așa că, cel mai probabil, vei fi nevoit să plătești 700–1400 de lei pentru certificatele urgente. Acestea pot fi comandate și online, iar ulterior doar ridicate de la Agenția Servicii Publice.
Paradoxal este că astfel de certificate sunt cerute în ciuda faptului că în Moldova există deja baze de date digitale foarte detaliate pentru fiecare cetățean. În „cabinetul mobil” creat de autorități, de exemplu, poți vedea nu doar ce bunuri deții, ci și cine e medicul tău de familie, câte încălcări ai în trafic, când ai ieșit ultima dată din țară și dacă ai condus sau nu.
Așadar, de ce un funcționar nu poate consulta aceste informații deja digitalizate, fără ca tu să plătești 700 de lei altui funcționar pentru o hârtie oficială, rămâne un mister. E un exemplu clasic de birocrație scumpă în era digitală.
Sfat: dacă ești sigur că vei participa în program și că îți vei cumpăra o locuință, poți economisi puțin dacă comanzi aceste certificate din timp, încă din faza de căutare a apartamentului.
2. Nuanța geografică.
Deși ultimele modificări legislative au extins accesul la Prima Casă Plus, inclusiv pentru locuitorii Chișinăului care au sub 50 m² locuibili, rămân orașe întregi excluse de facto din program.
În Moldova există peste zece orașe care nu sunt centre raionale, dar pentru locuitorii acestora se aplică aceleași reguli stricte ca și pentru chișinăuieni sau bălțeni. Multe dintre aceste orașe sunt mici, izolate, cu o populație mai mică decât în unele sate și cu prețuri la locuințe mai mici decât în localitățile rurale prospere din preajma Chișinăului.
Astfel, un locuitor dintr-un astfel de orășel poate avea o casă mare sau un apartament spațios, dar nu se califică pentru Prima Casă, chiar dacă accesul la locuri de muncă în acea zonă este mai dificil decât într-un sat din apropierea capitalei. Paradoxal, locuitorii acelor sate, cu condiții similare de locuit, pot accesa programul, iar „orășeanul” nu.
Cheltuieli suplimentare pentru cumpărător la achiziționarea unui apartament
Primele cheltuieli cu care vă veți confrunta sunt evaluarea apartamentului. Aceasta costă aproximativ 1,3-1,5 mii de lei, dar uneori poate ajunge până la 2,5 mii de lei.
Pentru acești bani, un specialist va veni în apartamentul pe care intenționați să-l cumpărați și va întocmi un raport în care va descrie starea apartamentului și va indica prețul acestuia. În raport, pe lângă starea apartamentului, specialistul va evalua starea clădirii și a intrării și va menționa anul construcției. De asemenea, pentru evaluarea prețului apartamentului, se caută opțiuni alternative asemănătoare ca locație și număr de camere.
Pentru Prima Casă, evaluarea este esențială, deoarece de aceasta depinde suma împrumutului pe care banca o va acorda. Prin urmare, uneori funcționează astfel: cumpărătorul sau agentul imobiliar trimite o cerere către evaluatori, aceștia indică valoarea aproximativă a activului, iar cumpărătorul, în cazul în care este de acord cu aceasta, comandă evaluarea.
Mai departe, pentru Prima Casă este necesară menționata adeverință din Cadastru, care, așa cum s-a spus anterior, va adăuga la cheltuielile suplimentare încă 700-1400 de lei.
După obținerea adeverinței din Cadastru și a evaluării, cumpărătorul poate depune o cerere la bancă pentru participarea la Prima Casă. Pe lângă actele de identitate ale tuturor membrilor adulți ai familiei, raportul de evaluare a locuinței și adeverința din Cadastru, banca va solicita documente care să confirme veniturile dumneavoastră: aceasta poate fi o adeverință de la angajator sau un contract de muncă. Mai întâi, banca va efectua propria verificare a dosarului dumneavoastră și apoi îl va trimite la ODA. Instituția de stat va examina dosarul în termen de cinci zile lucrătoare, dar poate fi și mai rapid.
Dacă banca și ODA au aprobat împrumutul, atunci va fi realizată tranzacția la notar. Pregătiți-vă pentru faptul că, după aprobarea împrumutului, tranzacția va dura două zile lucrătoare.
Dar înainte de a merge la notar, trebuie să cumpărați asigurare pentru locuința achiziționată – acest lucru este obligatoriu. Costul asigurării poate ajunge până la 1.000 de lei pe an, iar aceasta poate fi încheiată la bancă.
La ora stabilită, la notar vin cumpărătorul, vânzătorul, reprezentantul băncii și uneori agentul imobiliar. Cheltuielile pentru notar sunt suportate de cumpărător. În cazul Prima Casă, costul serviciilor notariale este limitat la 0,1% din valoarea imobilului, dar de fapt pentru întocmirea tuturor certificatelor și documentelor pentru locuință va trebui să plătiți notarului câteva mii de lei.
După ce notarul aprobă tranzacția, cumpărătorul cu documentele se duce la Cadastru, reprezentanții căruia lucrează în centrele multifuncționale ale Agenției Serviciilor Publice. Aici va trebui să optați pentru înregistrarea urgentă a tranzacțiilor imobiliare, care costă 2,4 mii de lei.
A doua zi, va trebui să vă întoarceți la Agenția Serviciilor Publice pentru a ridica un nou extras de la Cadastru, în care veți fi deja înregistrați ca proprietar al locuinței pe care o cumpărați. Cu acest document vă duceți la bancă, care vă va oferi banii în numerar sau îi va transfera din contul dumneavoastră în contul vânzătorului.
Și – da, la Prima Casă Plus există o taxă pentru acordarea împrumutului – 1% din valoarea locuinței. Dacă locuința dumneavoastră costă 1 milion de lei, va trebui să plătiți băncii 10.000 de lei, iar dacă costă 2 milioane de lei, atunci 20.000 de lei.
Cum să schimbi sume mari de bani
Particularitatea pieței imobiliare din Moldova este că împrumuturile ipotecare sunt acordate în lei, dar plata pentru locuință trebuie făcută în euro. Prin urmare, banii obținuți trebuie convertiți în euro.
Și aici sunt câteva nuanțe. În primul rând, evaluatorul evaluează apartamentele în euro și apoi convertește această valoare în lei la cursul Băncii Naționale, în timp ce cursul comercial al euro poate fi mai mare decât cel oficial, sau, de-a lungul perioadei de evaluare, euro poate să se aprecieze față de leu, ceea ce înseamnă că veți pierde la schimb.
În al doilea rând, pentru sumele de zeci de mii de euro, cursul este crucial. La suma de 1 milion de lei, diferența de curs de doar 1 ban în plus înseamnă încă 1000 de lei pentru cumpărător. Diferența în cursul de vânzare a euro-lei într-o singură zi poate ajunge la 20 de bani. De exemplu, la momentul publicării acestui material, costul achiziționării a 60.000 de euro în Chișinău poate varia între 1.169.000 de lei și 1.187.000 de lei.
Ce să faci? Primul sfat: cere bancii un curs mai favorabil. Când este vorba de sume mari, banca poate fi dispusă să ofere un curs mai bun. Al doilea sfat: caută cel mai favorabil curs și negociază cu un schimb valutar. Există schimburi care lucrează cu credite ipotecare și pot oferi un curs favorabil, iar unele dintre ele pot veni chiar la locația dorită cu suma necesară și cu o chitanță.
Dacă vindeți un apartament prin Prima Casă și aveți nevoie de euro, atunci ultima opțiune este foarte importantă pentru dumneavoastră. Banca poate refuza să accepte euro în numerar fără o chitanță de schimb valutar, chiar și cu documentul de vânzare a imobilului. Acest lucru este important, deoarece unii agenți imobiliari au cunoscuți care fac schimburi de valută la un curs mai favorabil, dar nu eliberează chitanță.
Am plătit pentru apartament. Gata?
Nu. După ce vânzătorul primește banii de la dumneavoastră, el trebuie să vă dea o declarație (aceasta se face la notar) care confirmă că a primit banii pentru apartament. Această declarație o duceți la Agenția Servicii Publice pentru a înregistra acest fapt. Și acest serviciu este contra cost: înregistrarea într-o zi costă 500 de lei, iar în trei zile costă 300 de lei. Banca poate solicita ca acest lucru să fie realizat într-un termen scurt.
Acesta este sfârșitul procedurii de cumpărare a unui imobil prin Prima Casă, iar acum vă puteți muta în apartament/casă și plăti ratele pentru ipotecă. Un alt detaliu: există posibilitatea de a primi compensații, dar pentru acest lucru, în zona urbană, nu trebuie să aveți mai mult de 9 metri pătrați de spațiu locativ pentru fiecare membru al familiei.
Vreți să susțineți ceea ce facem?
Puteți contribui la realizarea jurnalismului calitativ. Pentru aceasta, puteți contribui printr-o donație unică prin sistemul E-commerce de la maib sau puteți întocmi un abonament lunar pe Patreon! În acest mod, puteți fi parte a schimbării în bine pentru Moldova. Datorită contribuției dvs, noi vom avea posibilitatea să transformăm în realitate și mai multe proiecte noi și importante și, ceea ce este la fel de important, să rămânem independenți. Indiferent de mărimea contribuției, veți primi un mic cadou. Accesați linkul pentru a fi complicele nostru. Nu este greu, ba chiar plăcut.
Susțineți NewsMaker!Abonați-vă la canalul de Telegram NewsMaker în română. Relatăm despre cele mai importante știri din țară și de peste hotare.
