Благодаря госпрограмме льготного ипотечного кредитования Prima Casa Plus граждане Молдовы могут купить жилье без первого взноса. Однако тут не все так однозначно. Есть немало и других нюансов. NM рассказывает пошагово, как взять жилье в госипотеку, и какие подводные камни есть на этом пути.
Хочу купить квартиру через Prima Casa Plus. С чего начать?
Чтобы стать участником Prima Casa Plus, надо для начала понять, соответствуете ли вы условиям этой программы. Они простые:
- быть гражданином Молдовы и работать легально в Молдове последние шесть месяцев;
- иметь не больше одного объекта недвижимости площадью не более 50 жилых кв. м. (не путать с общей площадью) в городской местности. Жилье в сельской местности не учитывается.
Максимальная сумма кредита — 2,5 млн леев (чуть более €125 тыс.), выдают его на срок до 30 лет. Эффективная процентная ставка по ипотеке Prima Casa Plus плавающая и зависит от индикативной ставки, установленной Нацбанком, которая зависит от средней ставки по депозитам в леях от 6 до 12 месяцев, плюс маржа 3% и комиссии 0,4% за госгарантию. Ко времени написания этого материала эффективная процентная ставка для Prima Casa Plus составляла чуть более 7% годовых. Считается, что первый взнос не нужен (об этом чуть ниже).
Кстати, если у вас уже есть квартира, то покупаемое по Prima Casa Plus жилье должно быть большей площади. Так государство позволяет семьям улучшать жилищные условия.
Но если у вас два объекта общей площадью меньше 50 жилых кв. м., например, две маленькие однокомнатные квартиры, и вы хотите улучшить жилищные условия, купив большую квартиру, то вы не соответствуете условиям Prima Casa Plus.
Правда, в этом случае в законодательство внесли поправку, дающую легальную лазейку стать бенефициаром программы. Вы можете подарить «лишние» объекты человеку, которому доверяете. Дело в том, что раньше при рассмотрении заявки на Prima Casa государство учитывало, сколько у вас объектов недвижимости было за последний год, а сейчас только на момент подачи заявки.
Стоимость квартиры может быть и больше 2,5 млн леев, но тогда вам придется заплатить первый взнос. Еще один важный нюанс связан с предельным сроком ипотечного кредита: официально ипотеку можно брать на срок до 30 лет, но фактически предельный срок ограничивается вашим выходом на пенсию. То есть, если вам предстоит выйти на пенсию через 15 лет, то больше чем на 15 лет ипотеку вам не дадут.
Интересно и то, что для Prima Casa сделали отдельные правила для суммы предельного платежа — 70% от вашего дохода. То есть, если ваш семейный доход составляет 20 тыс. леев в месяц, то ежемесячная выплата по ипотеке не должна превышать 14 тыс. леев.
А какая есть альтернатива?
Если вы не соответствуете условиям Prima Casa, то можете взять обычный кредит в банке, но условия ипотеки там немного жестче. Вам нужен стартовый взнос, причем сейчас крупные банки требуют минимум 20%, либо другое жилье для залога. Кроме того, ставка по банковской ипотеке немного выше, но зато действуют общие правила ответственного кредитования, согласно которым максимальный месячный платеж не должен превышать 40% семейного дохода. То есть, если ваш семейный доход те же 20 тыс. леев, то вы не будете платить больше 8 тыс. леев, что сказывается на доступности кредитного жилья.
В среднем при одной и той же сумме кредита (в пределах 1-2 млн леев) и долгосрочных выплатах, например, сроком на 25 лет разница в разовом ежемесячном платеже по Prima Casa и обычному кредиту может составлять 1-1,5 тыс. леев, что существенно, учитывая долгосрочность ипотеки.
Правда, у обычных банковских кредитов есть свои преимущества, например, большая сумма для кредитования, а в некоторых случаях возможность брать ипотеку в строящемся доме и более низкая волатильность ставки в случае высокой инфляции, как это, например, было в 2022 году.
Я подхожу под условия. Что дальше?
Искать квартиру или дом. О том, на что обращать внимание при покупке жилья, как общаться с риэлторами и надо ли прибегать к их услугам, NM писал здесь. Спойлер: если вы активно ищете квартиру и будете просматривать много вариантов, то с риэлторами вы все равно, скорее всего, столкнетесь, даже если этого не хотите. Но у работы с риэлторами есть свои плюсы.
Особенность нынешнего рынка недвижимости в том, что цены сильно выросли, а предложений почти нет, то есть и в сегменте дорогой недвижимости, и в сегменте недорогой выбор небольшой. Если это не крупный спальный район вроде Ботаники или Буюкан, то предложение в вашем ценовом сегменте и количестве комнат может быть ограничено несколькими вариантами.
Что делать? Смотреть все варианты в нужном вам районе, затем расширять географию поиска на соседние районы или даже на весь муниципий, а также расширять предпочтение по цене и типу подходящего жилья и выбирать подходящий вариант из того, что есть в наличии.
Когда найдете жилье, которое вас строит, надо будет дать задаток. Но сначала стоит немного поторговаться, обычно в цену закладывают несколько тысяч евро, которые собственник готов скинуть при торге.
Сейчас средний задаток — около €1 тыс. По-хорошему его тоже следует оформлять через нотариуса, но на практике продавец, покупатель и риэлтор обходятся распиской. Хотя считается, что задаток является невозвратным и служит гарантией для продавца, но, опять же, на практике задаток возвращается, и условия этого оговариваются.
Затем начинается процедура оформления кредита в банке и в Организации по продвижению предпринимательства (ODA).
Правда ли, что при покупке квартиры можно обойтись без своих (не кредитных) денег?
На самом деле, нет. Хотя в рекламных проспектах банков можно увидеть, что для Prima Casa Plus первый взнос не нужен, без своих (не кредитных) денег не обойтись.
Во-первых, рынок устроен так, что почти все расходы на покупку квартиры несет покупатель, за исключением гонорара риэлтора. Хотя последний момент тоже спорный, так как этот гонорар заложен в стоимость квартиры, и продавец из этих денег оплачивает услуги риэлтора. Общие затраты на покупку жилья могут составить около 20-30 тыс. леев в зависимости от стоимости квартиры.
Во-вторых, банки дают кредит в размере 100% от суммы оценки квартиры, которая обычно отличается от цены, которую просят ее владельцы. По словам риэлторов и оценщиков, разница обычно составляет около 10%-15%. Например, если квартира стоит около €100 тыс., то оценщик может оценить ее в €90 тыс., и на такую сумму банк выдаст кредит, а оставшиеся €10 тыс. владелец должен будет предоставить самостоятельно.
И это первый подводный камень, связанный с Prima Casa Plus. В официальном контракте на сделку можно оформить только сумму, указанную в оценке. На практике разницу между рыночной и оценочной стоимостью покупатель либо дает кэшем, либо идет обходным путем, например, заключает контракт купли-продажи мебели и техники, которые есть в продаваемой квартире.
Если у вас денег нет совсем, но жилье очень хочется, недостающую сумму можно одолжить или взять еще один потребительский кредит в банке. Правда, надо понимать, что ипотека — это значительная нагрузка на ваш семейный бюджет, и стоит оценивать риски в случае оформления дополнительного кредита. В общем, принимайте решение взвешенно, оценивая все риски и последствия.
Что еще не так с Prima Casa Plus?
Помимо того, что на практике проблематично оформить сделку с указанием реальной суммы купли-продажи, есть еще пару нюансов, на которых стоит остановиться.
Первое. Чтобы подать заявку на участие в Prima Casa Plus, надо взять справку в Кадастре недвижимого имущества о том, каким имуществом вы владеете. Справку оформляют либо за 15 рабочих дней, и она будет стоить 140 леев, либо за один рабочий день, тогда ее стоимость возрастет до 700 леев. Если у вас в семье двое взрослых, значит, вам нужно две такие справки.
Особенность сделок с недвижимостью в том, что оформление всех документов и одобрение сделки в ODA может занять несколько недель, а дополнительно ждать еще три недели пока вы оформите эту справку, владелец квартиры вряд ли согласится, учитывая, что спрос на недвижимость сейчас есть. Так что, скорее всего, придется заплатить 700-1400 леев за эти справки. Их, кстати, можно заказать и оплатить онлайн, и только прийти в Агентство госуслуг, чтобы получить.
Необходимость этих справок вызывает вопросы, учитывая, что в Молдове есть очень хорошие государственные базы данных по каждому гражданину. Например, в созданном властями мобильном кабинете есть не только информация о том, какое имущество принадлежит гражданину, но даже том, кто его семейный врач, сколько у него нарушений ПДД, когда он последний раз выезжал из страны и был ли он в этот момент за рулем автомобиля.
Почему чиновники не могут посмотреть данные об имуществе покупателя без справки за 700 леев, непонятно. Получается, вы платите за справку от одного чиновника, чтобы дать ее другому чиновнику в эру, когда почти все данные давно оцифрованы.
В общем, если вы уверены, что вы подходите для участия в Prima Casa Plus и что купите себе жилье, можно немного сэкономить, заказав эту справку заранее, еще на этапе поиска квартиры.
Второй нюанс Prima Casa Plus географический. Хотя в последних поправках власти сделали этот кредит доступным практически для всех, даже для жителей Кишинева, у которых жилая площадь квартиры менее 50 кв. м.
Но в Молдове есть более десятка городов, которые не образуют районных центров, и для их жителей применяют такие же правила, как для кишиневцев или бельчан. Почти все эти города находятся далеко от Кишинева, их население может быть меньше, чем в некоторых селах, да и цена на недвижимость обычно невысокая по сравнению с райцентрами, тем более крупными городами.
У жителя такого города может быть большой дом или квартира. При этом найти работу в таком городе сложнее, чем в селах, близких к Кишиневу и не входящих в муниципий. А жилье в таких городах может стоить дешевле, чем в некоторых благополучных селах. Однако такие «горожане» с большими квартирами и домами не имеют права быть участниками Prima Casa, в отличие от жителей сел с теми же жилищными условиями.
Каковы попутные расходы покупателя при покупке квартиры?
Первые расходы, с которыми вы столкнетесь — оценка квартиры. Это стоит около 1,3-1,5 тыс. леев, но иногда может доходить до 2,5 тыс. леев.
За эти деньги в квартиру, которую вы собираетесь купить, придет специалист и составит отчет, в котором опишет состояние квартиры и скажет, сколько она стоит. В отчете, кроме состояния квартиры, он оценит состояние дома и подъезда и укажет год строительства. Также для оценки стоимости квартиры находят схожие по расположению и количеству комнат альтернативные варианты.
Для Prima Casa критически важна оценка, так как от нее зависит сумма кредита, которую выдаст банк. Поэтому иногда это работает так: покупатель или риэлтор отправляют запрос оценщикам, те называют примерную стоимость актива, и покупатель, в случае согласия с ней, заказывает оценку.
Далее для Prima Casa необходима вышеуказанная справка из Кадастра, которая, как уже говорилась, добавит к попутным расходам еще 700-1400 леев.
После получения справки из Кадастра и оценки покупатель может подать заявку в банк на участие в Prima Casa. Помимо удостоверений личности всех взрослых членов семьи, отчете об оценке жилья и справки из Кадастра банк поинтересуется документами, подтверждающими ваши доходы: это может быть справка от работодателя или рабочий контракт. Сначала банк проводит собственную проверку вашего досье, а затем отправляет его в ODA. Госинститут рассматривает ее в течении пяти рабочих дней, но может и быстрее.
Если банк и ODA одобрили ваш кредит, то дальше оформляется сделка у нотариуса. И приготовьтесь к тому, что после одобрения кредита сама сделка займет два рабочих дня.
Но перед посещением нотариуса вам нужно купить страховку на покупаемое жилье — это обязательно. Она стоит до 1 тыс. леев в год, и ее можно оформить в банке.
В назначенное время к нотариусу приходят покупатель, продавец, представитель банка и иногда риэлтор. Расходы на нотариуса несет покупатель. В случае Prima Casa стоимость услуг нотариуса ограничена 0,1% от суммы недвижимости, но фактически за оформление всех справок и документов на жилье придется заплатить нотариусу несколько тысяч леев.
После того как нотариус одобрит сделку, покупатель с документами едет в Кадастр, представители которого работают в мультифункциональных центрах Агентства госуслуг. Там придется воспользоваться срочным оформлением сделок с недвижимостью, это стоит 2,4 тыс. леев.
На следующий день вам надо будет снова поехать в Агентство госуслуг и забирать новую выписку из Кадастра, в которой вы уже будете вписаны в собственники жилья, которое покупаете. С этой бумагой вы едете в банк, который выдаст вам деньги наличными или переведет их с вашего счета на счет покупателя.
И — да, у Prima Casa Plus предусмотрена комиссия за выдачу кредита — 1% от стоимости жилья. Если ваше жилье стоит 1 млн леев, то придется заплатить банку 10 тыс. леев, а если 2 млн леев, то 20 тыс. леев.
Как менять крупные суммы денег
Особенность молдавского рынка недвижимости такова, что ипотечные кредиты выдаются в леях, а платить за жилье нужно в евро. Соответственно, полученные деньги нужно конвертировать в евро.
И тут есть несколько нюансов. Во-первых, оценщик оценивает квартиры в евро, а затем конвертирует эту стоимость в леи по курсу Нацбанка, в то время как коммерческий курс евро может быть выше официального, ну или с момента оценки курс евро может укрепиться по отношению к лею, то есть вы можете потерять на обмене.
Во-вторых, на суммах в десятки тысяч евро курс критически важен. При сумме 1 млн леев курсовая разница всего в 1 бан — это лишние 1000 леев для покупателя. Разница в курсе продаже евро за леи в один день может достигать 20 банов. Например, к моменту публикации этого материала стоимость покупки €60 тыс. в Кишиневе может варьировать от 1 млн 169 тыс. леев до 1 млн 187 тыс. леев.
Что делать? Первый совет: просить у банка более выгодный курс. Когда речь идет о крупных суммах, банк может на это пойти. Второй совет: искать самый выгодный курс и договариваться с обменником. Есть обменники, которые работают с ипотечными кредитами и могут не только предложить выгодный курс, но и приехать в нужное место с нужной суммой денег и чеком на нее.
Если вы продаете квартиру через Prima Casa и вам нужны евро, то последний пункт для вас тоже очень важен. Банк может отказаться принимать наличные евро без чека на обмен валют, даже с документом о продаже недвижимости. Это тоже важно, так как у некоторых риэлторов есть знакомые менялы, которые обменивают деньги по более выгодному курсу, но не дают чек.
Я заплатил за квартиру. Это все?
Нет. После того как продавец получил от вас деньги, он должен дать вам декларацию (ее делают у нотариуса), которая удостоверяет, что он получил от вас деньги за квартиру. Эту декларацию вы относите в Агентство госуслуг, чтобы зарегистрировать этот факт. И это тоже платная услуга: регистрация за сутки стоит 500 леев, за трое суток — 300 леев. Причем банк может попросить сделать это относительно срочно.
На этом процедура покупки жилья через Prima Casa заканчивается, и вы можете вселяться в квартиру/дом и платить взносы за ипотеку. Еще один нюанс: есть возможность получать компенсации, но для этого в городской местности у вас должно быть не более 9 квадратных метров жилой площади на каждого члена семьи.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал @newsmakerlive. Там оперативно появляется все, что важно знать прямо сейчас о Молдове и регионе.
Хотите поддержать то, что мы делаем?
Вы можете внести вклад в качественную журналистику, поддержав нас единоразово через систему E-commerce от банка maib или оформить ежемесячную подписку на Patreon! Так вы станете частью изменения Молдовы к лучшему. Благодаря вашей поддержке мы сможем реализовывать еще больше новых и важных проектов и оставаться независимыми. Независимо от того, как вы нас поддержите, вы получите небольшой подарок. Переходите по ссылке, чтобы стать нашим соучастником. Это не сложно и даже приятно.
Поддержи NewsMaker!
