Цены на жилье на первичном и вторичном рынках Молдовы сейчас примерно одинаковы — в среднем от €500 до €600 за квадратный метр. Но в последнее время ситуация на рынке первичного жилья значительно изменилась. Пик рынка новостроек пришелся на 2008 год. Но затем начался кризис. Выросли процентные ставки по кредитам, в целом ухудшилась экономическая ситуация в стране. К перечисленному добавился хронический политический кризис. До кризиса застройщики считали, что нужно строить элитное жилье, не придавая особого значения малогабаритным квартирам. Купить однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м или двухкомнатную 50-60 кв. м было практически невозможно. Зато не было проблем с квартирами до 200 кв. м.
Кризис сказался на размерах квартир. Застройщики стали увеличивать количество небольших квартир. Если в 2007 году однокомнатные и двухкомнатные квартиры в структуре строительства занимали 40-42%, то сейчас на них приходится 82% нового жилья. После этих изменений в структуре строительства новостройки стали серьезно конкурировать со вторичным жильем.
И у первичного, и у вторичного жилья есть свои преимущества и недостатки. Преимущества вторичного жилья в том, что вы, заплатив, получаете ключи от квартиры. При покупке строящегося жилья в случае форс-мажора со строительством вы остаетесь один на один с застройщиком. У нас нет закона, который бы регламентировал отношения клиента и застройщика. В среднем 80% новых домов в Молдове достраиваются и успешно сдаются в эксплуатацию, а вот с оставшимися 20% возникают проблемы. Люди либо остаются без жилья, либо сроки строительства затягиваются, или же приходится доплачивать сверх первоначально оговоренной суммы, чтобы получить жилье. Другое преимущество вторичного рынка — лучшее расположение домов. Они обычно ближе к паркам и школам.
Недостаток вторичного жилья — изношенность коммуникаций: старые лифты, лестничные клетки. Всем этим хозяйством никто не занимается, и ситуация только ухудшается. В новостройке сразу же создается ассоциация, которая следит за состоянием коммуникаций. Кроме того, все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками. И если на вторичном жилье отключить одного жильца от коммуникаций за неуплату коммуналки невозможно — нужно отключать несколько человек, то в новострое — можно. Кроме того, делать ремонт в новой квартире значительно дешевле, чем в бывшей в употреблении: на первичном рынке жилье сдается уже в белом варианте, тогда как во вторичку нужно вложиться, чтобы довести жилье до белого варианта. Правда, на вторичном рынке можно купить такую квартиру, в которую можно въехать без ремонта.
После кризиса 2008 года цены на жилье постоянно снижаются: на новострои снизились на 20-25%, а на квартиры на вторичном рынке — примерно на 30-40%. На четверть сократились и площади ежегодно сдаваемого жилья. Тем не менее доля первичного рынка растет: на новострои приходится 55-60% продаж, а на вторичный рынок —оставшиеся 40-45%. Рост, как уже было сказано выше, обеспечивается за счет изменения структуры жилья по таким параметрам, как площадь и количество комнат, повышения качества новостроек и возможности рассчитаться с застройщиком в рассрочку: по сути, покупатель получает беспроцентный кредит.
До осени ситуация на рынке не изменится. Прогнозировать, что будет дальше, нельзя — рынок недвижимости в первую очередь связан с внешними экономическими и политическими факторами. Например, неопределенная политическая ситуация уже привела к тому, что если в 2007-2008 годах половина продаваемых квартир реализовывалась в связи с тем, что продавцы жилья уезжали из страны, то сейчас показатель квартир, выставленных на продажу в связи с отъездом их владельцев из Молдовы, составляет 70-80%. Это означает, что если раньше половина денег от продажи недвижимости использовалось внутри страны, то сейчас 80% денег уходит за рубеж.
Автор — директор агентства недвижимости Nika Imobil
