Правительство предложило облегчить условия государственной программы льготного ипотечного кредитования Prima Casa. Если парламент примет правительственные поправки, то первый взнос при покупке квартиры снизят с 10% до 5%. Также увеличат возраст потенциальных участников программы. NM вместе с экспертами разбирался, как это повлияет на рынок, а также в том, как работает рынок недвижимости в условиях карантина.

Что предложило правительство

Правительство на заседании 1 апреля утвердило поправки в закон о реализации госпрограммы Prima Casa. Согласно поправкам, минимальная сумма первого взноса снижается с 10% до 5% а максимальный возраст участников программы увеличивается с 45 до 50 лет.

Кроме того, воспользоваться программой смогут люди, которые уже владеют жильем в городской местности, если площадь покупаемой квартиры больше, чем той, которой они владеют. Предполагается также, что компенсации от государства в рамках Prima Casa смогут получать и те, кто взял ипотеку до начала этой программы.

Госпрограмма льготного ипотечного кредитования Prima Casa, напомним, предполагает небольшой первый взнос, банковский кредит сроком до 25 лет под гарантии правительства (ставка по кредитам чуть ниже рыночной — сейчас около 8% годовых), а также компенсации государства по этим кредитам для некоторых категорий граждан: многодетным семьям, бюджетникам и работникам частного сектора. Программой уже воспользовались около 4 тыс. семей.

Чтобы предложенные правительством поправки вступили в силу, их должен утвердить парламент.

Что говорят эксперты

Директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник считает, что снижение размера первого взноса увеличивает риски невозврата кредита в случае падения цен на недвижимость. «Допустим, квартира стоит €50 тыс. Чтобы ее купить [в рамках Prima Casa] надо всего €2,5 тыс. Через год ее стоимость может упасть, например, на 10% — до €45 тыс. В этом случае бенефициару нет никакого смысла выплачивать кредит на сумму больше, чем стоит эта квартира», — пояснил NM Олейник.

По его словам, подобные практики возможны на растущих рынках, а в ситуации, когда весьма вероятно падение рынка, условия, наоборот, надо ужесточать, чтобы снизить эти риски.

Экономический эксперт IDIS Viitorul Вячеслав Ионицэ тоже видит риск в снижении размера минимального взноса в Prima Casa. «Если рынок падает, то у покупателя возникает проблема, так как стоимость его залога (квартиры) снижается, и он должен или перекрыть этот залог, или банк может забрать квартиру и продать. Так было в США в 2008 году», — отметил Ионицэ.

Речь идет вот о чем. Например, человек купил квартиру за €30 тыс., заплатив первый взнос €1,5 тыс. Квартира — в залоге у банка до полной выплаты кредита (в этом случае €28,5 тыс. с процентами). Но возникает кризис, жилье падает в цене, и эта квартира уже стоит не €30 тыс., а €20 тыс. То есть залог оказывается меньше, чем сумма кредита.

Впрочем, по мнению Ионицэ такой сценарий маловероятен, так как сейчас на рынке низкие цены — средняя стоимость жилья составляет около €520 за квадратный метр. «Это антикризисная мера, когда выделяются деньги, чтобы двигать экономику. Потому что после кризиса 2014 года был спад инвестиций и потребления. Правительство хочет расширить возможное число участников программы», — отметил эксперт.

Он добавил, что в прошлом году в Молдове жилье в ипотеку купили около 10 тыс. человек, и вряд ли в этом году этот показатель удастся повторить, «даже если бы не было коронавируса». «В прошлом году сошлись много факторов: Prima Casa, хорошие цены и рост доходов населения. И многие, кто хотели купить жилье, купили его в прошлом году», — пояснил Ионицэ.

Менеджер по продажам Proimobil Андрей Ганзюк, напротив, считает, что предложенные правительством меры никаких рисков не несут. «Эти меры положительно повлияют на рынок. Программой смогут воспользоваться молодежь и семьи, которые, например, живут с родителями. Для банков в этом случае нет рисков, потому что есть гарантии государства, а государству выгодно, что люди остаются работать в стране», — пояснил эксперт.

Как работает рынок недвижимости в условиях карантина

По словам Петра Олейника, из-за карантина рынок недвижимости практически приостановился. «Активности нет, есть вялотекущие просмотры. До этого две недели практически не работали нотариусы, сейчас не работает кадастр (нерабочая неделя). Некоторые сделки у нас повисли, некоторые пропали. Рыночная активность минимальна», —рассказал Олейник.

Прогнозировать, что будет с ценами на недвижимость, по его мнению, преждевременно. «Рынок после кризиса реагирует с отставанием в три-четыре месяца. Все будет зависеть от того, какой будет курс евро, какая будет ситуация с возвратом кредитов. Это будет понятно не раньше, чем к концу лета», — считает эксперт.

В то же время, по словам директора по маркетингу Proimobil Юлии Херцы, активность на рынке недвижимости выросла. «Посещаемость нашего сайта выросла на 15%. Люди, которые сейчас сидят дома, начали просматривать жилье. Мы устраиваем им онлайн-презентации. Проблема только в том, что люди не могут выходить на улицу», — отметила Херца. При этом, по ее словам, сделки компания все же проводит, и сейчас спросом пользуются готовые квартиры с ремонтом.

Она также добавила, что сейчас нет оснований для роста или падения цен на жилье.