Laborator de comunicații mobile, inagurat de Moldcell, la Universitatea Tehnică a Moldovei

În Republica Moldova a fost actualizată valoarea cadastrală a peste șase milioane de bunuri imobile. A fost publicată și o hartă cu noile valori ale locuințelor. NewsMaker explică de ce a fost necesară reevaluarea fondului locativ, cu cât a crescut valoarea oficială a imobilelor, dacă aceasta poate fi contestată și cum se va modifica, în consecință, impozitul pe proprietate.

În această săptămână, Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru (AGCC), împreună cu Instituția Publică „Cadastrul Bunurilor Imobile” (IPCBI), au finalizat procesul de evaluare și reevaluare a circa șase milioane de bunuri imobile și au lansat consultări publice. Evaluarea anterioară a fost realizată în perioada 2004–2011.

Potrivit Cadastrului, lucrările au fost realizate pe două direcții principale:

— evaluarea bunurilor care anterior nu aveau o valoare oficială, precum casele din mediul rural și terenurile agricole;
— reevaluarea apartamentelor și a caselor individuale din orașe, a garajelor, precum și a bunurilor imobiliare comerciale și industriale. Acest proces a asigurat o bază de date echitabilă și actualizată pentru toate categoriile de proprietăți.

Consultările publice vor dura până la sfârșitul lunii aprilie. În acest interval, proprietarii pot verifica dacă parametrii tehnici (existența rețelelor inginerești, suprafața locuinței etc.) corespund situației reale și pot contesta eventualele neconcordanțe.

Noua valoare cadastrală a locuințelor va intra în vigoare la 1 ianuarie 2027.

Ce înseamnă acest lucru pentru cetățeni?

După cum se menționează într-un comunicat de presă comun al celor două instituții, reevaluarea bunurilor imobile va avea mai multe consecințe importante pentru cetățeni și pentru autoritățile publice locale.

Cetățenii vor putea realiza „tranzacții sigure, bazate pe o valoare a proprietății care corespunde realității pieței”; de asemenea, „vor putea vinde, transmite prin moștenire și cumpăra bunuri imobile la o valoare corectă”.

În plus, valoarea cadastrală va fi mai apropiată de prețul de piață, ceea ce va reduce riscul unei impozitări suplimentare.

Explicație: În prezent, la prima vânzare a unui bun imobil, dacă prețul de vânzare este mai mare decât valoarea cadastrală, se achită impozitul pe câștigul de capital. De exemplu, dacă ați moștenit o casă cu o valoare cadastrală de 100 de mii de lei și ați vândut-o cu 300 de mii de lei, legislația fiscală consideră că ați obținut un câștig de 200 de mii de lei. Din această sumă se percepe un impozit de 6% pe câștigul de capital.

Totodată, după cum au menționat instituțiile, reevaluarea va duce la o impozitare mai echitabilă. „Valoarea reală asigură un impozit corect pe proprietate: cetățenii nu vor plăti mai mult decât este necesar sau, dimpotrivă, nu vor fi subevaluați în raport cu alții”, au explicat reprezentanții instituțiilor.

Impozitul pe bunurile imobile, menționăm, este colectat de autoritățile publice locale, iar aceste mijloace ajung în bugetele locale. Mărimea impozitului nu este stabilită ca o sumă fixă, ci ca un procent din valoarea cadastrală.

Cum puteți verifica cât va costa locuința dumneavoastră?

În acest scop a fost lansat un site special. Pe acesta puteți găsi pe hartă casa sau apartamentul dumneavoastră și puteți vedea valoarea acestora.

Valoarea actualizată a locuinței poate fi consultată și online, identificând imobilul pe hartă pe site-ul cadastral. De asemenea, valoarea poate fi verificată în cabinetul personal sau în aplicația mobilă EVO, precum și în actele de proprietate.

Cum are loc evaluarea bunurilor imobile?

După cum au explicat pentru NM reprezentanții Agenției de Geodezie, Cartografie și Cadastru (AGCC), evaluarea bunurilor imobile este influențată de caracteristicile tehnice ale clădirii: vechimea acesteia, materialele de construcție, acoperișul. În cazul apartamentelor se ține cont și de etaj, precum și de existența utilităților, de exemplu gazul sau grupul sanitar în interiorul apartamentului. În cămine, de exemplu, grupurile sanitare sunt amplasate în afara unității locative.

De asemenea, sunt luate în calcul datele privind tranzacțiile de pe piață. Potrivit regulamentului guvernamental, la evaluare se folosesc informații despre tranzacțiile de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, chirii, anunțuri de pe platforme online, precum și date furnizate de autoritățile publice locale, bănci și companii specializate în evaluarea proprietăților.

După cum a declarat pentru NM șefa Direcției evaluare bunuri imobile din cadrul AGCC, Nadejda Josanu, Chișinăul este împărțit în zone valorice, iar valoarea locuinței depinde de amplasarea imobilului într-o anumită zonă. Pentru blocurile de locuințe au fost stabilite 18 zone valorice, iar pentru casele individuale – 24.

De ce valoarea cadastrală este totuși mai mică decât cea de piață?

Este de remarcat că, la Chișinău, așa cum a constatat corespondentul NM, după reevaluare, valoarea apartamentelor din blocurile multietajate a crescut de 2,5–3,5 ori, dar rămâne în continuare sub nivelul pieței. De exemplu, un apartament cu două camere din fondul locativ secundar, după reevaluare, costă între 850 de mii și 1 milion de lei, în timp ce pe site-urile de anunțuri astfel de apartamente sunt vândute cu aproximativ 1,5–2 milioane de lei (75–100 de mii de euro).

După cum a explicat pentru NM Nadejda Joșanu, această diferență este legată de faptul că, la nivelul întregii țări, în cazul apartamentelor din blocurile multietajate au fost luate în calcul prețurile de piață din anul 2022, iar în cazul caselor sau al apartamentelor la sol — prețurile din 2023. Între timp însă, prețurile la imobiliare au crescut semnificativ în anul 2024.

Și în alte orașe creșterea valorii cadastrale a fost una considerabilă.

De ce casele de vârste diferite costă aproximativ la fel?

Corespondentul NM a mai observat un trend: vârsta clădirii influențează nesemnificativ valoarea cadastrală a locuinței. De exemplu, în cazul blocurilor tipice situate în apropiere unele de altele, diferența de valoare cadastrală poate fi minimă, chiar dacă vârsta clădirilor diferă cu 10–20 de ani.

Mai mult, valoarea cadastrală a locuințelor din fondul vechi și din blocurile noi este comparabilă.

După cum au explicat pentru NM reprezentanții AGCC, evaluarea bunurilor imobile ține cont de anul construcției. „Cu toate acestea, dacă imobilele aparțin aceluiași tip de construcție, sunt amplasate în aceeași zonă valorică și au caracteristici tehnice similare, influența vârstei poate fi moderată, ca urmare valoarea calculată fiind apropiată. Totodată, la elaborarea modelului de evaluare s-a constatat că caracteristica «materialul pereților» nu are o influență semnificativă asupra valorii, cu excepția materialului «beton celular autoclavizat (BCA)», care este luat în considerare în calcule”, au precizat la agenție.

AGCC a mai menționat că pentru evaluarea locuințelor se aplică un model unic, fără separarea între fondul primar și fondul secundar. „În același timp, în calcule se ține cont de vârsta clădirii, ceea ce permite reflectarea diferențelor dintre obiecte în cadrul aceluiași model. Particularitățile individuale ale unei locuințe concrete, precum nivelul finisajelor, calitatea reparației sau atractivitatea comercială nu sunt luate în considerare în cadrul evaluării în masă, motiv pentru care valorile pentru locuințele din fondul secundar și cele din blocurile noi pot fi comparabile”, au explicat reprezentanții AGCC.

Se poate contesta noua valoare, dacă nu sunteți de acord cu ea?

Da, există o asemenea posibilitate chiar pe site-ul unde poate fi consultată noua valoare a locuinței.

Nu este cazul să vă temeți de un efect invers — de exemplu, ca valoarea cadastrală să fie majorată și mai mult dacă solicitați micșorarea ei. Totuși, după cum au explicat reprezentanții AGCC, pentru revizuirea valorii este necesar ca cel puțin 25% dintre proprietarii de locuințe din aceeași zonă valorică să depună plângeri.

În același timp, în cazul revizuirii valorii, autoritățile se vor orienta după prețurile apartamentelor din anul 2022 și ale caselor din anul 2023.

Ce spun experții?

Expertul economic al IDIS Viitorul, Veaceslav Ioniță, consideră reevaluarea imobilelor un pas pozitiv. „Chiar și recensământul populației a arătat că, în realitate, în Moldova există cu 200–300 de mii de bunuri imobile mai mult decât figurează în Cadastru”, a menționat Ioniță.

Potrivit lui, deși unul dintre scopurile reevaluării este creșterea colectării impozitelor, acest lucru nu înseamnă automat majorarea veniturilor. „Impozitul este aprobat de autoritățile locale, în funcție de propriile preferințe. Anterior, din cauza lipsei unei evaluări actualizate, acestea majorau cota procentuală pentru a reuși să colecteze măcar ceva”, a explicat expertul.

El a admis că, în unele cazuri, autoritățile locale ar putea chiar să reducă cota de impozitare. „În plus, situația devine mai echitabilă: anterior, proprietarii locuințelor noi plăteau un impozit mai mare, iar în apropiere proprietarii locuințelor cu evaluări vechi achitau semnificativ mai puțin”, a precizat Ioniță.

Și directorul executiv al Congresului Autorităților Publice Locale din Moldova (CALM), Viorel Furdui, a evidențiat importanța reevaluării bunurilor imobile. „Mult timp, cotele impozitelor locale s-au aflat în mâinile autorităților centrale. Cred că din această cauză am întârziat cel puțin 20 de ani. Acest lucru a influențat foarte mult veniturile bugetelor locale și, în consecință, dezvoltarea orașelor și satelor”, a menționat Furdui.

El a explicat că, în toate țările, impozitul pe bunurile imobile este una dintre principalele surse de venit ale bugetelor locale și influențează direct dezvoltarea infrastructurii. Răspunzând la întrebarea NM despre modul în care autoritățile locale vor aborda stabilirea cotelor de impozitare, Furdui a spus că abordările vor fi diferite. „Totul va depinde de situația concretă din sat sau oraș, precum și de relația dintre populație și autoritățile locale și de capacitatea acestora de a discuta cu locuitorii despre modul în care acest instrument poate fi folosit pentru dezvoltarea infrastructurii”, a concluzionat expertul.

---

Abonați-vă la canalul de Telegram NewsMaker în română. Relatăm despre cele mai importante știri din țară și de peste hotare.

---

---

Vreți să susțineți ceea ce facem?

Puteți contribui la realizarea jurnalismului calitativ. Pentru aceasta, puteți contribui printr-o donație unică prin sistemul E-commerce de la maib sau puteți întocmi un abonament lunar pe Patreon! În acest mod, puteți fi parte a schimbării în bine pentru Moldova. Datorită contribuției dvs, noi vom avea posibilitatea să transformăm în realitate și mai multe proiecte noi și importante și, ceea ce este la fel de important, să rămânem independenți. Indiferent de mărimea contribuției, veți primi un mic cadou. Accesați linkul pentru a fi complicele nostru. Nu este greu, ba chiar plăcut.

Susțineți NewsMaker!

---